Registo predial: para que serve, prazos e efeitos

Estão sujeitos a registo, entre outros (CRP, art. 2.º): a aquisição e modificação da propriedade, usufruto, superfície ou servidão; a constituição da propriedade horizontal; a hipoteca; a penhora e a insolvência; o arrendamento por mais de seis anos; as promessas com eficácia real; a mera posse; e a extinção de direitos registados.

• Oponibilidade: os factos só produzem efeitos contra terceiros depois da data do registo (art. 5.º, n.º 1). Entre as próprias partes, valem mesmo sem registo, exceto a hipoteca (art. 4.º).
• Presunção: o registo definitivo faz presumir que o direito existe e pertence ao titular inscrito (art. 7.º).
• Prioridade: prevalece o direito registado primeiro (art. 6.º).
• Legitimação: em regra, só se pode vender ou hipotecar um imóvel inscrito definitivamente a favor do vendedor (art. 9.º).

Exemplo: escritura a 10 de março; o registo tem de ser pedido até 10 de maio. Quando a compra é feita por escritura, documento autenticado ou no Casa Pronta, é a entidade que titula o negócio que fica obrigada a pedir o registo (art. 8.º-B).

O documento que comprova o registo é a certidão permanente predial, consultável online e sempre atualizada (Justiça.gov.pt). Mostra a descrição predial e as inscrições em vigor. Antes de um CPCV, confirme que o vendedor é o titular inscrito e que não há ónus por resolver.

• Confundir registo predial (conservatória) com matriz predial (Finanças) — são sistemas diferentes; a caderneta não prova a propriedade.
• Comprar a quem ainda não tem o imóvel registado em seu nome (por exemplo, herdeiros sem partilha registada).
• Deixar registos provisórios caducar (ver registo provisório).