Penhora de imóvel: como funciona e o que significa para quem compra

Respondem pela dívida todos os bens penhoráveis do devedor, mas a penhora limita-se ao necessário para pagar a dívida e as despesas previsíveis da execução (CPC, art. 735.º). Começa pelos bens de mais fácil realização e adequados ao valor do crédito (art. 751.º, n.º 1).

A penhora de imóveis está sujeita a registo predial (CRP, art. 2.º, n.º 1, alínea n)) e faz-se por comunicação eletrónica do agente de execução, que vale como pedido de registo; o registo é urgente (CPC, art. 755.º). Depois, é afixado um edital no imóvel.

Se o imóvel for a casa de habitação efetiva do executado, é ele o depositário; se estiver arrendado, é o arrendatário, que passa a depositar as rendas à ordem do agente de execução (art. 756.º).

A venda pode ser feita por propostas em carta fechada, leilão eletrónico, negociação particular e outras modalidades (art. 811.º). O valor base de um imóvel é o maior entre o VPT de avaliação feita há menos de seis anos e o valor de mercado (art. 812.º, n.º 3). Nas propostas em carta fechada, o proponente junta caução de 5% do valor anunciado e, aceite a proposta, deposita o preço em 15 dias (art. 824.º).

Exemplo: imóvel com VPT de 120 000 € (avaliação de 2022) e valor de mercado estimado em 150 000 €. O valor base é 150 000 € e a caução de uma proposta em carta fechada sobre esse valor anunciado é de 7 500 €.

• Um imóvel com penhora registada pode ser vendido pelo dono, mas a penhora mantém-se e é oponível ao comprador — a menos que a dívida seja paga e o registo cancelado no ato.
• Antes do CPCV, consulte a certidão permanente: penhoras, arrestos e declarações de insolvência aparecem nas inscrições.
• Se o imóvel estiver registado a favor de outra pessoa que não o executado, a penhora é registada como provisória por natureza (CRP, art. 92.º, n.º 2, alínea a)).

Ver ónus e encargos.