Ónus e encargos: o que pesa sobre um imóvel e como verificar
Ónus e encargos são direitos ou restrições de terceiros que limitam a propriedade de um imóvel, como hipotecas, penhoras, usufruto, servidões, arrendamentos registados ou promessas com eficácia real. Os sujeitos a registo constam da certidão permanente do registo predial e, depois de registados, são oponíveis a quem compra o imóvel (art. 5.º do Código do Registo Predial).
Principais ónus e encargos
| Ónus ou encargo | O que implica para o comprador | Registo |
|---|---|---|
| Hipoteca | O credor pode executar o imóvel, mesmo que mude de dono | CRP, art. 2.º, n.º 1, alínea h) |
| Penhora, arresto, insolvência | O imóvel está afeto a um processo; a venda não prejudica o credor | Alínea n) |
| Usufruto, uso e habitação | Outra pessoa tem direito a usar e fruir | Alínea a) |
| Servidão | Passagem, vistas, águas a favor de outro prédio | Alínea a) |
| Arrendamento por mais de 6 anos | O inquilino mantém-se | Alínea m) |
| Promessa ou preferência com eficácia real | Um terceiro tem prioridade na compra | Alínea f) |
| Ónus de casa de renda limitada ou económica | Restrições ao preço e ao uso | Alínea s) |
Porque o registo é decisivo
Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois de registados (CRP, art. 5.º, n.º 1), e o registo definitivo faz presumir que o direito existe nos termos em que está inscrito (art. 7.º). Há exceções: a usucapião e as servidões aparentes valem mesmo sem registo (art. 5.º, n.º 2). Um arrendamento não registado é eficaz, mas a duração superior a seis anos não é oponível a terceiros (art. 5.º, n.º 5).
Existem ainda encargos que não aparecem na certidão predial, como dívidas ao condomínio, IMI em atraso ou um arrendamento comum. Por isso se pedem também declarações ao administrador e se consulta o Portal das Finanças.
Como verificar
- Pedir ou consultar a certidão permanente do registo predial (online, sempre atualizada).
- Ler as inscrições em vigor, as anotações e os registos provisórios pendentes.
- Confirmar a caderneta predial e eventuais dívidas de IMI.
- Pedir a declaração de dívidas ao condomínio, nas frações.
A checklist de compra de casa tem a lista completa.
Exemplo
A certidão de uma moradia mostra uma hipoteca voluntária a favor de um banco, com capital de 150 000 €, e uma penhora registada por uma dívida de 12 000 €. Para vender «livre de ónus e encargos», o vendedor tem de pagar ao banco e obter o distrate, e de pagar ou garantir a dívida executada para que a penhora seja levantada e cancelada. Normalmente, isso faz-se com parte do preço, no dia da escritura, com cheques ou transferências diretas aos credores.
Erros comuns
- Assinar o CPCV sem ver a certidão predial atualizada.
- Ignorar registos provisórios: um registo provisório de aquisição ou de hipoteca a favor de outra pessoa ganha prioridade se for convertido (CRP, art. 6.º, n.º 3).
- Assumir que um imóvel herdado está livre: pode ter hipoteca legal a favor de co-herdeiros por tornas (Código Civil, art. 705.º).
Perguntas frequentes
Onde vejo os ónus de um imóvel?
O que significa vender livre de ónus e encargos?
Ver também
Fontes
- Código do Registo Predial, artigos 2.º a 5.º — factos sujeitos a registo e oponibilidade (PGDL)
- Código do Registo Predial, artigos 5.º a 8.º — oponibilidade, prioridade e presunções (PGDL)
- Código do Registo Predial, artigo 6.º — prioridade do registo (PGDL)
- Código Civil, artigos 704.º a 709.º — hipotecas legais (PGDL)
- Justiça.gov.pt — Registo predial: documentos e registos
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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