Usufruto e nua-propriedade: direitos, deveres e valor fiscal
Usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa alheia, sem alterar a sua forma ou substância (art. 1439.º do Código Civil). O usufrutuário pode viver no imóvel ou arrendá-lo e recebe as rendas; o nu-proprietário mantém a propriedade. O usufruto não pode exceder a vida do usufrutuário e o IMI é pago pelo usufrutuário.
Constituição e duração
O usufruto pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei (art. 1440.º). Não pode exceder a vida do usufrutuário; se for a favor de pessoa coletiva, dura no máximo 30 anos (art. 1443.º). Está sujeito a registo predial (CRP, art. 2.º, n.º 1, alínea a)).
Exemplo típico: pais que doam a casa aos filhos reservando para si o usufruto vitalício — os filhos ficam com a nua-propriedade e os pais continuam a viver lá ou a receber as rendas.
Direitos e deveres
| Quem | O quê | Artigo |
|---|---|---|
| Usufrutuário | Usa, frui e administra o imóvel como um bom pai de família, respeitando o seu destino económico | 1446.º |
| Usufrutuário | Reparações ordinárias e despesas de administração (não são ordinárias as que excedam, nesse ano, 2/3 do rendimento líquido) | 1472.º |
| Nu-proprietário | Reparações extraordinárias, depois de avisado pelo usufrutuário | 1473.º |
| Usufrutuário | Impostos e encargos anuais sobre o rendimento dos bens | 1474.º |
| Usufrutuário | IMI do imóvel | CIMI, art. 8.º, n.º 2 |
O título constitutivo pode regular de outra forma os direitos e obrigações (art. 1445.º).
Extinção
O usufruto extingue-se por morte do usufrutuário ou fim do prazo, por reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa, por não exercício durante 20 anos, por perda total da coisa ou por renúncia, que não precisa de aceitação do proprietário (art. 1476.º). Com a extinção, o nu-proprietário passa a ter a propriedade plena.
Valor para efeitos de IMT e Imposto do Selo
O valor da nua-propriedade obtém-se deduzindo ao valor da propriedade plena uma percentagem que depende da idade do usufrutuário; o valor do usufruto é a diferença (CIMT, art. 13.º, alíneas a) e b)).
| Idade do usufrutuário | Percentagem a deduzir (= valor do usufruto) |
|---|---|
| Menos de 20 anos | 80% |
| Menos de 25 anos | 75% |
| Menos de 30 anos | 70% |
| Menos de 35 anos | 65% |
| Menos de 40 anos | 60% |
| Menos de 45 anos | 55% |
| Menos de 50 anos | 50% |
| Menos de 55 anos | 45% |
| Menos de 60 anos | 40% |
| Menos de 65 anos | 35% |
| Menos de 70 anos | 30% |
| Menos de 75 anos | 25% |
| Menos de 80 anos | 20% |
| Menos de 85 anos | 15% |
| 85 anos ou mais | 10% |
Usufruto temporário: deduz-se 10% por cada período indivisível de cinco anos de duração restante, sem exceder a dedução do vitalício.
Exemplo: imóvel com VPT de 200 000 € e usufrutuária com 72 anos. Usufruto = 25% = 50 000 €; nua-propriedade = 150 000 €. Na venda da nua-propriedade, o IMT incide sobre 150 000 € ou sobre o preço, se for superior (art. 12.º, n.º 4, regra 7.ª).
Perguntas frequentes
Quem paga o IMI de uma casa com usufruto?
O usufrutuário pode arrendar a casa?
O usufruto passa para os herdeiros do usufrutuário?
Ver também
Fontes
- Código Civil, artigos 1439.º a 1444.º — usufruto (PGDL)
- Código Civil, artigos 1445.º e 1446.º — direitos do usufrutuário (PGDL)
- Código Civil, artigos 1472.º a 1474.º — reparações e encargos (PGDL)
- Código Civil, artigo 1476.º — extinção do usufruto (PGDL)
- CIMI, artigo 8.º — sujeito passivo (Portal das Finanças)
- CIMT, artigo 12.º — valor tributável (Portal das Finanças)
- CIMT, artigo 13.º — regras especiais (usufruto e nua-propriedade) (Portal das Finanças)
- Código do Registo Predial, artigos 2.º a 5.º — factos sujeitos a registo e oponibilidade (PGDL)
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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