Direito de superfície: construir em terreno de outra pessoa

O direito de superfície pode ter por objeto a construção de uma obra (abrangendo, se útil, parte do solo não necessária à implantação), a manutenção de obra já existente ou a construção sob solo alheio (artigos 1524.º e 1525.º). Constitui-se por contrato, testamento ou usucapião, ou pela alienação de obra já existente separadamente do solo (artigo 1528.º).

Como direito real sobre imóveis, a sua constituição exige escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 116/2008) e deve ser registada. O preço pode ser uma prestação única ou anual, sempre em dinheiro (artigo 1530.º).

• A constituição do direito importa as servidões necessárias ao uso da obra (artigo 1529.º).
• O proprietário do solo tem direito de preferência, em último lugar, na venda do direito de superfície (artigo 1535.º); o arrendatário de uma construção em superfície tem preferência graduada acima dele (artigo 1091.º, n.º 3).
• O IMI é devido pelo superficiário após o início da construção da obra (artigo 8.º, n.º 2, do CIMI), e os superficiários são também sujeitos passivos do AIMI.

O direito de superfície extingue-se, entre outros casos (artigo 1536.º):

• se o superficiário não concluir a obra no prazo fixado ou, na falta dele, em dez anos;
• pelo decurso do prazo, quando constituído por certo tempo;
• pela reunião na mesma pessoa do direito de superfície e da propriedade do solo;
• por expropriação ou desaparecimento do solo.

Expirado o prazo, o proprietário do solo adquire a obra e, salvo estipulação em contrário, indemniza o superficiário segundo as regras do enriquecimento sem causa (artigo 1538.º). Os direitos reais constituídos pelo superficiário (por exemplo, uma hipoteca) extinguem-se, transferindo-se para a indemnização, se a houver (artigo 1539.º).

Um município constitui a favor de uma cooperativa um direito de superfície por 50 anos para construir habitação. A cooperativa tem de concluir a obra no prazo do contrato (ou em dez anos, se nada se disser). As frações vendidas aos cooperantes são frações do direito de superfície: ao fim de 50 anos, salvo prorrogação, a construção passa para o município.

• Comprar uma fração «em direito de superfície» julgando ser propriedade plena: o prazo e as condições constam do registo e devem ser lidos.
• Esquecer o prazo restante na avaliação bancária e no preço.