Terreno para construção: definição fiscal, VPT, IMI e IMT
Para as Finanças, terreno para construção é o terreno, dentro ou fora de aglomerado urbano, com licença ou comunicação prévia favorável de loteamento ou construção, ou comunicado pelo município como apto para construção segundo os planos (art. 6.º, n.º 3, do CIMI, na redação da Lei n.º 56/2023). É um prédio urbano: paga IMI à taxa dos urbanos e, na compra, IMT de 6,5%.
Quando um terreno é «para construção»
Desde a Lei n.º 56/2023, são terrenos para construção (CIMI, art. 6.º, n.º 3):
- os terrenos para os quais tenha sido concedida licença ou comunicação prévia favorável de loteamento ou de construção; ou
- os que o município tenha comunicado à AT como aptos para construção nos termos dos instrumentos de gestão territorial.
Ficam excluídos os terrenos onde as entidades competentes vedem essas operações, como zonas verdes, áreas protegidas ou espaços destinados a equipamentos públicos (n.º 4); esses são classificados como prédios urbanos «outros» (n.º 6).
Como se calcula o VPT
O VPT resulta de Vt = Vc × A × Ca × Cl × % Veap (CIMI, art. 45.º), em que A considera as áreas brutas privativas e dependentes autorizadas ou previstas e a área livre do terreno, e % Veap é a percentagem do valor das edificações autorizadas ou previstas, que varia entre 15% e 45% (n.º 2), consoante a localização. Ou seja, o VPT depende do que lá se pode construir, não só da área do terreno. Em 2026, o valor base Vc é 712,50 €/m² (570 € de valor médio de construção acrescido de 25%) para as declarações modelo 1 entregues desde 1 de janeiro.
Impostos
| Imposto | Regra |
|---|---|
| IMT na compra | 6,5% (outros prédios urbanos; CIMT, art. 17.º) |
| Imposto do Selo | 0,8% (verba 1.1) |
| IMI | Taxa municipal dos prédios urbanos (0,3% a 0,45%) |
| IMI em zona de pressão urbanística | Terrenos em solo urbano com aptidão habitacional: taxa elevada ao décuplo, agravada 20% em cada ano seguinte, até 20 vezes a taxa (CIMI, art. 112.º-B) |
| AIMI | Os terrenos para construção contam para o adicional ao IMI (Portal das Finanças) |
Exemplo
Terreno com VPT de 60 000 €, num município com taxa de 0,3%.
- IMI normal: 60 000 € × 0,3% = 180 €.
- Se estiver numa zona de pressão urbanística e reunir as condições do art. 112.º-B: taxa de 3% (décuplo), ou seja, 1 800 € no primeiro ano de agravamento.
- Compra por 80 000 €: IMT de 6,5% = 5 200 € e Imposto do Selo de 0,8% = 640 €.
Antes de comprar
- Pedir à câmara uma informação prévia sobre a capacidade construtiva.
- Confirmar na caderneta se o terreno está inscrito como terreno para construção, rústico ou «outros».
- No crédito para construção, o banco calcula o LTV sobre o mínimo entre o valor do terreno mais as obras e a avaliação esperada no fim.
Perguntas frequentes
Quanto IMT se paga na compra de um terreno para construção?
Um terreno rústico pode passar a terreno para construção?
Fontes
- CIMI, artigo 6.º — espécies de prédios urbanos (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 45.º — VPT dos terrenos para construção (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 39.º — valor base dos prédios (Portal das Finanças)
- Portaria n.º 471/2025/1 — valor médio de construção para 2026 (Diário da República)
- CIMI, artigo 112.º — taxas do IMI (Portal das Finanças)
- CIMI, artigo 112.º-B — devolutos em zonas de pressão urbanística (Portal das Finanças)
- CIMT, artigo 17.º — taxas do IMT em 2026 (Portal das Finanças)
- Tabela Geral do Imposto do Selo (Portal das Finanças)
- Portal das Finanças — Imposto anual (IMI e AIMI)
- Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (Banco de Portugal)
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
Experimente o Imobigest durante 15 dias.
Sem cartão de crédito e sem fidelização. No fim do teste escolhe o plano — ou não.