LTV (loan-to-value): quanto o banco pode financiar

No numerador entra o total dos empréstimos garantidos pelo mesmo imóvel; no denominador, o mínimo entre o preço de aquisição e o valor da avaliação bancária, feita por perito avaliador (Recomendação n.º 1/2026, art. 3.º, n.os 1 e 2).

• 90% no crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria e permanente (art. 5.º, n.º 1).
• 80% no crédito à habitação para outras finalidades e no crédito com garantia hipotecária (art. 5.º, n.º 2).

A recomendação de 2026 eliminou o limite de 100% que existia para imóveis detidos pelos próprios bancos, que passam a seguir as regras gerais. Aplica-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. Os limites são máximos: o banco pode financiar menos. O LTV soma-se a outros limites, como a taxa de esforço (DSTI) de 45% e a maturidade máxima de 40 anos (até 35 anos de idade) ou 35 anos (acima de 35).

Um comprador acorda pagar 250 000 € por um T3 para habitação própria; a avaliação do banco fica em 240 000 €.

• Denominador: mínimo(250 000 €; 240 000 €) = 240 000 €.
• Empréstimo máximo com LTV de 90%: 240 000 € × 90% = 216 000 €.
• Capitais próprios necessários para o preço: 250 000 € − 216 000 € = 34 000 €, a que se somam IMT, Imposto do Selo, escritura e registo.

Se o mesmo imóvel fosse para arrendar, com LTV de 80% o máximo seria 192 000 €. Simule a prestação no simulador de crédito.

• Calcular o LTV sobre o preço quando a avaliação é mais baixa.
• Esquecer que os custos de compra não entram no financiamento dentro do LTV.
• Achar que um segundo empréstimo pessoal escapa ao limite: os créditos garantidos pelo mesmo imóvel somam no numerador.

Para jovens até 35 anos, existe um regime de garantia pública; as condições estão no guia respetivo.