Avaliação bancária: como o banco avalia a casa no crédito habitação
A avaliação bancária é a estimativa do valor do imóvel feita por um perito avaliador independente, registado na CMVM, a pedido do banco que vai conceder o crédito. O cliente tem direito a cópia do relatório, pode reclamar e pedir segunda avaliação, e o valor mais baixo entre a avaliação e o preço é a base para o limite de financiamento (LTV).
Quem avalia e com que regras
O artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 obriga os bancos a avaliar os imóveis através de perito avaliador independente, habilitado por registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). O banco tem de entregar ao cliente um duplicado do relatório e dos documentos da avaliação; se a avaliação foi paga pelo cliente, o cliente é o titular do relatório e recebe o original, em ambos os casos no prazo de 10 dias após o banco o receber.
As comissões de avaliação podem ser cobradas à parte: segundo o Banco de Portugal, só pode haver uma comissão pela análise do crédito, sem prejuízo das comissões ou despesas de avaliação do imóvel.
Direitos do cliente
- Apresentar reclamação escrita sobre os resultados e a fundamentação, a que o banco responde fundamentadamente (n.º 5).
- Pedir uma segunda avaliação (n.º 6).
- Não pagar reavaliações feitas por iniciativa do banco para cumprir normas legais (n.º 7).
- Propor que o banco use um relatório já pago por si, com menos de seis meses, feito a pedido de outro banco por perito independente sem incompatibilidades (n.º 8). O banco pode opor-se a relatórios com mais de três meses se demonstrar alterações relevantes do mercado, responde em cinco dias úteis e, se recusar sem esse fundamento, suporta o custo da nova avaliação (n.os 9 a 11).
Porque importa: o exemplo do LTV
Segundo o Banco de Portugal, o LTV calcula-se sobre o mínimo entre o preço de compra e o valor da avaliação, e não deve exceder 90% na habitação própria e permanente.
Exemplo: casa comprada por 250 000 € e avaliada em 230 000 €. A base é 230 000 €, logo o empréstimo máximo recomendado é 230 000 × 90% = 207 000 €. O comprador precisa de 43 000 € de capitais próprios, e não de 25 000 € como teria se a avaliação igualasse o preço, além dos impostos e custos da compra.
Erros comuns
- Assinar o CPCV com prazos apertados antes de conhecer a avaliação: se vier abaixo do preço, falta financiamento.
- Pedir à agência uma «avaliação»: a empresa de mediação está proibida de avaliar os imóveis que medeia (artigo 17.º, n.º 2, alínea d), da Lei n.º 15/2013).
- Não pedir o relatório: é um direito e ajuda a perceber a diferença de valor.
Perguntas frequentes
Posso usar a avaliação feita para outro banco?
A avaliação abaixo do preço impede o crédito?
Ver também
Fontes
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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