Crédito à habitação: como funciona e que limites existem em 2026
O crédito à habitação é um empréstimo, normalmente garantido por hipoteca, para comprar, construir ou fazer obras numa casa. Rege-se pelo DL 74-A/2017. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda uma taxa de esforço (DSTI) máxima de 45%, prazos de até 40 anos (35 acima dos 35 anos de idade) e financiamento até 90% do valor na habitação própria e permanente.
Antes de assinar
- FINE: a ficha de informação normalizada europeia é entregue na simulação e de novo com a aprovação; para habitação própria permanente inclui simulações em taxa fixa, mista e variável.
- Proposta vinculativa: o banco fica vinculado à proposta durante pelo menos 30 dias; o cliente (e o fiador) tem um período de reflexão mínimo de sete dias, durante o qual o contrato não pode ser assinado.
- Avaliação do imóvel por perito independente (ver avaliação bancária) e avaliação da solvabilidade (artigo 16.º do DL 74-A/2017).
- As vendas associadas obrigatórias são proibidas; o banco pode exigir conta à ordem e seguros adequados, aceitando seguros de outro fornecedor com garantia equivalente.
Limites do Banco de Portugal
A Recomendação Macroprudencial revista em julho de 2026 aplica-se a contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026:
| Indicador | Limite |
|---|---|
| LTV (empréstimo / mínimo entre preço e avaliação) | 90% na habitação própria e permanente; 80% noutras finalidades |
| DSTI (prestações / rendimento líquido, com choque de taxa) | 45%; até 10% do crédito de cada banco por semestre pode exceder |
| Prazo máximo | 40 anos até aos 35 anos de idade; 35 anos acima dos 35 |
| Reembolso | Pagamentos regulares de capital e juros, sem carência |
Existe ainda, para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, a garantia pública para jovens dos 18 aos 35 anos na compra da primeira habitação própria permanente até 450 000 €, que permite financiar entre 85% e 100% (ver guia da garantia pública).
Taxa de juro e custos
Na taxa variável, a TAN é o indexante (normalmente a Euribor a 3, 6 ou 12 meses) mais o spread; o indexante só pode ser revisto com a periodicidade do seu prazo. Para comparar propostas usa-se a TAEG e o montante total imputado ao consumidor (MTIC). Só pode ser cobrada uma comissão de análise, sem prejuízo das despesas de avaliação.
Imposto do selo (segundo o Banco de Portugal): 0,6% do montante para prazos superiores a cinco anos e 4% sobre as comissões. Exemplo: empréstimo de 200 000 € a 30 anos: 200 000 × 0,6% = 1 200 € de imposto do selo sobre a utilização do crédito.
Erros comuns
- Fazer contas com a taxa de esforço sem o choque de taxa de juro que o banco aplica.
- Assinar o CPCV sem prazo suficiente para avaliação, aprovação, sete dias de reflexão e marcação da escritura.
- Comparar propostas só pelo spread, ignorando seguros e comissões refletidos na TAEG.
Simule no simulador de crédito. Cada caso depende da avaliação do banco; os limites são máximos, não garantias de aprovação.
Perguntas frequentes
Qual a taxa de esforço máxima para crédito habitação em 2026?
Qual o prazo máximo de um crédito habitação?
Quanto tempo tenho para pensar antes de assinar o crédito?
Ver também
Fontes
- Banco de Portugal: revisão da Recomendação Macroprudencial (2 de julho de 2026)
- Portal do Cliente Bancário: avaliação da solvabilidade
- Portal do Cliente Bancário: como contratar crédito à habitação
- Portal do Cliente Bancário: taxas de juro no crédito à habitação
- Portal do Cliente Bancário: crédito à habitação, o que é e regimes
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017, versão consolidada (Banco de Portugal)
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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