Garantia pública para jovens no crédito habitação: requisitos e prazo

Todos os requisitos são cumulativos e têm de ser cumpridos por todos os mutuários; e todos os compradores do imóvel têm de ser mutuários do crédito (art. 3.º, n.º 13, da Portaria n.º 236-A/2024/1).

Em 2026, o 8.º escalão do IRS vai até 86 634 € de rendimento coletável (art. 68.º do CIRS, na redação da Lei n.º 73-A/2025). A portaria manda considerar o rendimento apurado pela AT na última liquidação de IRS disponível, acrescido dos rendimentos isentos englobados para determinação da taxa (art. 4.º, n.os 1 e 2). Para casados ou unidos de facto aplica-se o quociente familiar ao rendimento dos dois (n.º 3).

Para quem estava dispensado de entregar IRS, mas tem rendimentos de trabalho declarados à Segurança Social ou certas prestações sociais, o rendimento mensal não pode ultrapassar 1/14 do limite máximo do 8.º escalão (art. 4.º, n.os 4 e 6): em 2026, 86 634 / 14 = 6 188,14 € por mês.

Cumprir o limite não obriga o banco a emprestar: a decisão continua a depender da análise de risco e da taxa de esforço (art. 3.º, n.º 10).

• Forma: fiança do Estado, prestada através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças (arts. 1.º e 6.º da Portaria).
• Montante: até 15% do valor da transação, reduzido proporcionalmente se o banco financiar menos de 100%; a todo o momento, não pode exceder 15% do capital inicialmente contratado (arts. 3.º, n.º 12, e 7.º, n.º 2).
• Duração: 10 anos a contar do contrato, ou menos se o crédito for pago antes (art. 9.º).
• Custo: isenta de comissão de garantia (art. 7.º, n.º 4).
• Hipoteca: é sempre constituída a favor do banco sobre a casa comprada (art. 7.º, n.º 5).
• Transferência de banco: a garantia mantém-se se o novo banco tiver aderido ao protocolo e tiver montante disponível (art. 3.º, n.º 14).

Se o jovem deixar de pagar, o banco pode acionar a garantia e o Estado paga a parte garantida; a dívida não desaparece para o cliente. A garantia só é concedida pelas instituições que aderiram ao protocolo e dentro do montante máximo que lhes foi atribuído por despacho do membro do Governo responsável pelas finanças (art. 8.º); se o montante de um banco se esgotar, esse banco não pode conceder mais créditos com garantia até obter reforço.

Para beneficiar da garantia, o contrato de crédito tem de ser formalizado até 31 de dezembro de 2026 (art. 5.º, n.º 4, da Portaria). A portaria admite que o prazo seja prorrogado após avaliação do impacto da medida (n.º 5), mas, à data deste guia (27 de outubro de 2026), não encontrámos prorrogação publicada. Quem está a negociar deve contar com o tempo de avaliação, aprovação, sete dias de reflexão e marcação da escritura: um CPCV assinado em novembro com escritura em janeiro de 2027 pode ficar fora do regime se não houver prorrogação.

Casal de 30 e 32 anos, sem casa própria, compra um T2 para habitação própria e permanente por 280 000 €; a avaliação dá 280 000 €. Ambos cumprem os requisitos da garantia e os da isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens.

Cálculos: 280 000 × 90% = 252 000; 280 000 × 15% = 42 000; 252 000 × 0,6% = 1 512; 280 000 × 0,6% = 1 680. Continuam a ser precisas verbas para escritura, registo, avaliação e seguros. Com 100% financiado, a prestação e os juros totais são mais altos: simule no simulador de crédito.

• Comprar com alguém que não cumpre os requisitos (por exemplo, um dos membros do casal com 36 anos ou com outra casa): todos os compradores têm de ser mutuários e cumprir as condições.
• Calcular os 15% sobre o preço quando a avaliação é mais baixa: conta o mínimo dos dois.
• Pedir a garantia para construção ou obras, que estão excluídas.
• Confundir com a isenção de IMT: são medidas diferentes, acumuláveis, com requisitos próprios.
• Deixar a escritura para depois de 31 de dezembro de 2026.