Crédito habitação passo a passo: da simulação à escritura

Desde 1 de agosto de 2026, os bancos seguem a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal para os contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir dessa data:

Estes são máximos: o banco pode emprestar menos. Para jovens até 35 anos há ainda a garantia pública, que permite financiar acima dos 90% em condições próprias.

Cada simulação dá direito à FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), com as condições personalizadas do empréstimo (art. 13.º, n.º 1, do DL n.º 74-A/2017). Compare propostas pela TAEG e pelo montante total imputado ao consumidor, e não só pelo spread: se o spread baixar à custa de outros produtos (seguros, cartões, domiciliação), o banco tem de mostrar a TAEG com e sem essa redução (art. 11.º, n.º 3).

Para avaliar a solvabilidade, o banco pede informação sobre rendimentos e despesas, verifica-a e consulta a Central de Responsabilidades de Crédito (art. 16.º). O rendimento considerado é o líquido de impostos e contribuições, com base na última declaração de IRS e/ou nos rendimentos dos três meses anteriores (art. 2.º, alínea i), da Recomendação). Se o pedido for recusado por dados dessas bases, o banco tem de o dizer, de forma gratuita e justificada.

O banco manda avaliar a casa por perito avaliador independente registado na CMVM (art. 18.º, n.º 1). Direitos do cliente:

• receber o relatório de avaliação (original, se a pagou, ou duplicado) no prazo de 10 dias a contar da receção pelo banco;
• reclamar por escrito do resultado, com direito a resposta fundamentada;
• pedir uma segunda avaliação;
• propor a utilização de uma avaliação com menos de seis meses feita para outro banco, nas condições do n.º 8.

A avaliação conta para o LTV: se ficar abaixo do preço, o empréstimo máximo baixa e a entrada sobe. Ver avaliação bancária.

Com a aprovação, o banco entrega uma nova FINE com as condições aprovadas e a minuta do contrato (art. 13.º, n.º 2). A partir daí:

1. o banco fica vinculado à proposta durante pelo menos 30 dias (n.º 4);
2. o cliente não a pode aceitar nos primeiros sete dias, que são o período mínimo de reflexão (n.º 5);
3. se houver fiador, recebe também a FINE e a minuta e tem o mesmo período de reflexão (n.º 6).

O banco não pode obrigar a comprar outros produtos para conceder o crédito. Pode exigir uma conta à ordem, aceitando conta noutro banco, e seguros adequados, aceitando apólices de outro segurador com garantia equivalente (art. 11.º, n.os 1 e 2). Ver seguro de vida no crédito e seguro multirriscos.

Compra, mútuo e hipoteca assinam-se normalmente no mesmo ato, por escritura ou documento particular autenticado. O banco liquida e cobra o Imposto do Selo sobre a utilização do crédito: 0,6% para prazos iguais ou superiores a cinco anos (verba 17.1.3 da Tabela Geral). A hipoteca constituída em simultâneo não paga selo próprio (verba 10) e os juros de empréstimos para habitação própria estão isentos de selo (art. 7.º, n.º 1, alínea l), do CIS).

Exemplo

Casal de 33 e 37 anos compra casa para habitação própria e permanente por 250 000 €; a avaliação dá 245 000 €. Rendimento líquido conjunto de 3 000 € por mês, sem outros créditos.

Capitais próprios necessários: 29 500 + 7 042,04 + 2 000 + 1 323 = 39 865,04 €, mais escritura, registo, avaliação e seguros. Simule a prestação no simulador de crédito e os impostos no simulador de IMT. Se forem elegíveis, jovens até 35 anos podem ter isenção de IMT e Imposto do Selo.

• Taxa variável: o banco informa, em papel ou suporte duradouro, qualquer alteração da TAN antes de produzir efeitos, com o valor das novas prestações (art. 22.º do DL n.º 74-A/2017).
• Amortizar: pode reembolsar antecipadamente, no todo ou em parte, com pré-aviso e comissão limitada por lei (ver amortizar crédito habitação).
• Mudar de banco: o banco atual tem 10 dias úteis para dar ao novo banco os elementos necessários (ver transferir crédito habitação).
• Atrasos: o banco só pode resolver o contrato ou exigir toda a dívida se faltarem três prestações sucessivas e depois de dar um prazo suplementar mínimo de 30 dias com advertência (art. 27.º).

• Assinar o CPCV com data de escritura que não deixa tempo para avaliação, aprovação e os sete dias de reflexão.
• Calcular a entrada sobre o preço quando a avaliação é mais baixa.
• Esquecer que IMT, Imposto do Selo e escritura não entram no financiamento dentro do LTV.
• Comparar só o spread, ignorando seguros e comissões refletidos na TAEG.
• Aceitar um seguro do banco sem pedir proposta a outro segurador com cobertura equivalente.

As taxas e condições do mercado estão em crédito habitação 2026. Cada caso depende da avaliação do banco; os limites do Banco de Portugal são máximos, não garantias de aprovação.