Amortizar crédito habitação: regras, comissão e simulação em 2026

O artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 dá ao cliente o direito de reembolsar antecipadamente, total ou parcialmente, com redução dos juros e encargos do período que falta (n.º 1).

Além da comissão, o banco só pode repercutir despesas de terceiros, como conservatórias, notários ou impostos, com justificação documental (n.º 8). Na amortização total, o banco emite o distrate em 14 dias úteis após o termo do contrato, sem comissão (art. 22.º, n.º 4).

O contrato tem de indicar a comissão de forma clara e pode prever valor inferior ou isenção (n.os 5 e 6).

O que mudou: entre o final de 2022 e 31 de dezembro de 2025 esteve suspensa a comissão nos créditos de taxa variável para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ao abrigo do art. 7.º do DL n.º 80-A/2022, prorrogado pelo DL n.º 91/2023 e depois até ao fim de 2025. Essa suspensão já não se aplica em 2026: um reembolso feito hoje num crédito de taxa variável pode ter comissão até 0,5%.

Desemprego conta se o cliente estiver inscrito no centro de emprego há mais de três meses (declaração do IEFP). Deslocação profissional é a mudança do local de trabalho do cliente ou de outro membro do agregado, exceto descendentes, para mais de 50 km em linha reta do imóvel, com mudança da habitação permanente (contrato de trabalho ou declaração do empregador).

1. Leia o contrato: tipo de taxa no momento (variável, fixa ou mista), comissão prevista e se há isenção contratual.
2. Peça ao banco uma simulação com as duas opções: manter o prazo e baixar a prestação, ou manter a prestação e encurtar o prazo.
3. Escolha a data: na amortização parcial, tem de coincidir com o vencimento de uma prestação.
4. Dê o pré-aviso por escrito: 7 dias úteis (parcial) ou 10 dias úteis (total).
5. Junte a prova da isenção, se for caso disso (declaração do IEFP ou do empregador).
6. Confirme o novo plano de pagamentos e, na total, o distrate e o cancelamento da hipoteca no registo.

Reduzir o prazo em vez da prestação é uma alteração das condições do contrato: o banco não pode cobrar comissão pela análise da renegociação do prazo ou do spread (art. 25.º, n.º 1).

Crédito em taxa variável com 100 000 € em dívida, 20 anos (240 prestações) por pagar e TAN de 3,5% (valor ilustrativo, assumido constante). O cliente amortiza 20 000 €.

Comissão máxima: 20 000 × 0,5% = 100 €. Se o crédito estivesse num período de taxa fixa, seria 20 000 × 2% = 400 €. Com a TAN constante, encurtar o prazo poupa mais juros; baixar a prestação dá mais folga mensal e reduz a taxa de esforço. Em taxa variável, os valores mudam a cada revisão da Euribor. Faça as suas contas no simulador de crédito.

• Taxa mista no período fixo: a comissão pode chegar a 2%; perto do fim do período fixo, esperar pela passagem a taxa variável baixa o máximo para 0,5%.
• Venda próxima da casa: se vai vender, a amortização total na escritura segue as mesmas regras (ver vender casa com hipoteca).
• Mudança de banco: se a ideia é mudar de banco, a transferência é ela própria um reembolso total (ver transferir crédito habitação).
• Fundo de emergência: amortizar com todas as poupanças reduz a margem para imprevistos; o banco não devolve o capital amortizado.

Depois de uma amortização parcial, o capital em dívida baixa, mas os seguros associados ao crédito não se ajustam necessariamente sozinhos. Vale a pena pedir à seguradora que atualize o capital seguro do seguro de vida, se o prémio depender do capital em dívida, e verificar o que o contrato de crédito exige quanto ao multirriscos. O banco tem de aceitar apólices de outro segurador com garantia equivalente (art. 11.º do DL n.º 74-A/2017).

Uma prestação mais baixa também reduz a taxa de esforço do agregado, o que conta se, mais tarde, pedir outro crédito: os bancos somam todas as prestações existentes no cálculo do DSTI, com o limite recomendado de 45% desde 1 de agosto de 2026.

• Pedir a amortização parcial fora da data da prestação ou sem os 7 dias úteis de pré-aviso.
• Contar com a isenção de comissão de 2022–2025, que já terminou.
• Não apresentar prova de desemprego ou deslocação profissional e pagar comissão indevida.
• Esperar que o prazo encurte sem o pedir expressamente ao banco.
• Liquidar o crédito e não cancelar a hipoteca no registo.