Amortização antecipada do crédito habitação: regras e comissões
Amortização (ou reembolso) antecipada é pagar ao banco, antes do prazo, parte ou a totalidade do capital em dívida. No crédito à habitação, o cliente avisa com 7 dias úteis (parcial) ou 10 dias úteis (total) e a comissão máxima é 0,5% do capital reembolsado em taxa variável e 2% em taxa fixa, sem comissão em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional.
O direito e os prazos
O artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 dá ao consumidor o direito de reembolsar antecipadamente, total ou parcialmente, com redução dos juros e encargos do período que falta.
- Parcial: em qualquer momento, de qualquer montante, em data coincidente com o vencimento de uma prestação e com pré-aviso de sete dias úteis.
- Total: em qualquer momento, com pré-aviso de 10 dias úteis.
O banco deve informar logo, em papel ou suporte duradouro, o impacto do reembolso. Segundo o Banco de Portugal, por regra a amortização parcial reduz a prestação; reduzir o prazo implica renegociar o contrato, e o banco não pode cobrar comissão pela análise da renegociação (artigo 25.º).
Comissões e encargos
| Situação | Comissão máxima |
|---|---|
| Reembolso num período de taxa variável | 0,5% do capital reembolsado |
| Reembolso num período de taxa fixa | 2% do capital reembolsado |
| Morte, desemprego (inscrito no centro de emprego há mais de três meses) ou deslocação profissional para mais de 50 km com mudança de habitação | Sem comissão |
As partes podem acordar comissão inferior ou isenção. Além da comissão, o banco só pode repercutir despesas pagas a conservatórias, notários ou de natureza fiscal, com justificação (artigo 23.º, n.º 8). No reembolso total pagam-se ainda os juros até à data do reembolso, mas não juros futuros.
Exemplo
Um cliente com taxa variável amortiza 20 000 €. A comissão máxima é 20 000 × 0,5% = 100 €. Se estivesse num período de taxa fixa (por exemplo, num crédito com taxa mista nos primeiros anos), o máximo seria 20 000 × 2% = 400 €.
No reembolso total, o banco tem 14 dias úteis para emitir a declaração de extinção da dívida, o distrate, necessária para cancelar a hipoteca no registo.
Erros comuns
- Pedir a amortização sem respeitar o pré-aviso ou fora da data da prestação, no caso do reembolso parcial.
- Esperar que o prazo encurte automaticamente: sem pedido de renegociação, baixa a prestação.
- Pagar comissão quando há direito a isenção por desemprego ou deslocação profissional, por não apresentar a prova (declaração do IEFP ou contrato/declaração do empregador).
- Confundir com o crédito ao consumo, que tem regras e limites próprios.
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Perguntas frequentes
O banco pode recusar uma amortização parcial pequena?
Amortizar baixa a prestação ou o prazo?
Ver também
Fontes
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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