Transferir crédito habitação para outro banco: passos e custos

A transferência é um reembolso antecipado total com vista à transferência do crédito, regulado no art. 24.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, com as regras gerais do reembolso antecipado do art. 23.º:

A suspensão excecional da comissão nos créditos de taxa variável para habitação própria permanente (art. 7.º do DL n.º 80-A/2022) vigorou até 31 de dezembro de 2025. Em 2026 aplicam-se os limites da tabela, salvo acordo por valor inferior.

1. Pedir ao banco atual uma renegociação. O banco não pode cobrar comissão pela análise da renegociação, nomeadamente do spread ou do prazo (art. 25.º, n.º 1). Às vezes basta isto.
2. Pedir simulações a outros bancos e comparar as FINE pela TAEG e pelo montante total imputado ao consumidor, incluindo seguros e comissões.
3. Aprovação no novo banco. É um contrato novo: há avaliação da solvabilidade, avaliação do imóvel e aplicam-se os limites da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026. Se o imóvel foi comprado há dois anos ou mais, o LTV calcula-se sobre o valor de avaliação (art. 3.º, n.º 5, da Recomendação). O prazo máximo conta desde o novo contrato (40 anos até aos 35 de idade; 35 acima).
4. Proposta vinculativa e reflexão. O novo banco fica vinculado pelo menos 30 dias e o cliente não pode aceitar nos primeiros sete (art. 13.º).
5. Pré-aviso ao banco atual com 10 dias úteis e pedido do valor exato em dívida para a data da escritura.
6. Escritura ou documento particular autenticado: o novo banco paga ao antigo, regista-se a nova hipoteca e cancela-se a antiga.
7. Seguros: comunicar à seguradora a substituição do beneficiário, ou contratar novas apólices se forem mais baratas com cobertura equivalente.

O crédito novo seria, em regra, tributado em 0,6% (verba 17.1.3 da Tabela Geral do Imposto do Selo). Mas estão isentos os mútuos constituídos no âmbito do regime do crédito à habitação até ao montante do capital em dívida, quando deles resulte mudança da instituição de crédito ou sub-rogação nos direitos do credor hipotecário (art. 7.º, n.º 1, alínea j), do CIS).

Se o cliente aproveitar para pedir mais dinheiro, o excesso sobre o capital em dívida paga o selo. Os juros de empréstimos para aquisição, construção ou obras de habitação própria estão isentos de Imposto do Selo (alínea l)).

Crédito em taxa variável com 150 000 € em dívida e 25 anos por pagar. Um novo banco propõe uma TAN 0,3 pontos percentuais mais baixa (valores ilustrativos: 3,2% em vez de 3,5%).

Só a comissão leva 750 / 287,04 ≈ 2,6 anos a recuperar, a que se juntam avaliação, escritura e registos. A decisão depende também dos seguros e das condições de spread associadas a produtos. Simule no simulador de crédito.

• Garantia pública para jovens: a garantia do Estado não se extingue com a transferência, pelo prazo que falta, desde que o novo banco tenha aderido ao protocolo e tenha montante disponível (art. 3.º, n.º 14, da Portaria n.º 236-A/2024/1). Ver garantia pública.
• Taxa mista: durante o período de taxa fixa, a comissão pode chegar a 2%; pode compensar esperar pelo fim desse período.
• Renegociação por arrendamento, divórcio ou viuvez: no crédito para habitação própria permanente, o banco não pode agravar os encargos, por exemplo o spread, quando a renegociação é motivada por estas situações, nas condições do art. 25.º, n.º 2.
• Casa que não é habitação própria permanente: no novo banco, o LTV máximo é de 80% (art. 5.º, n.º 2, da Recomendação). Se a dívida for superior a 80% da avaliação, o novo banco não deve financiar a totalidade e a diferença tem de ser paga com capitais próprios.
• Sub-rogação: em vez de um mútuo novo seguido de cancelamento da hipoteca, o novo banco pode ficar sub-rogado nos direitos e garantias do credor hipotecário (art. 591.º do Código Civil); a isenção de Imposto do Selo abrange as duas formas.

• Comparar só o spread e esquecer seguros, comissões e o custo da escritura.
• Pedir mais capital do que o que está em dívida sem contar com o Imposto do Selo sobre o excesso.
• Cancelar os seguros antigos antes da escritura.
• Assumir que não há comissão em 2026 nos créditos de taxa variável: a suspensão terminou em 2025.
• Esquecer que o novo contrato tem de cumprir o limite de idade e de prazo.