Direito de preferência: quem pode comprar primeiro um imóvel
O direito de preferência é o direito de comprar um bem com prioridade sobre terceiros, nas mesmas condições. Pode resultar de acordo (pacto de preferência) ou da lei: por exemplo, o arrendatário há mais de dois anos, o comproprietário e certos proprietários confinantes. O vendedor tem de comunicar o projeto de venda e as condições; se não o fizer, o preferente pode intentar ação de preferência.
Preferências legais mais comuns
| Preferente | Quando | Artigo do Código Civil |
|---|---|---|
| Arrendatário | Venda ou dação do locado arrendado há mais de dois anos | 1091.º |
| Comproprietário | Venda da quota de outro consorte a estranhos (primeiro lugar entre os preferentes legais) | 1409.º |
| Proprietários de terrenos confinantes | Venda de prédio rústico de área inferior à unidade de cultura a quem não seja confinante | 1380.º |
| Proprietário do solo | Venda do direito de superfície (em último lugar) | 1535.º |
O pacto de preferência (convencional) só produz efeitos contra terceiros se tiver eficácia real, com a forma e o registo do artigo 413.º (artigo 421.º).
Como se dá preferência
Quem quer vender comunica ao preferente o projeto de venda e as cláusulas do contrato (preço, forma de pagamento, prazos). O preferente responde em oito dias, salvo prazo diferente (artigo 416.º). Para o arrendatário, a comunicação segue por carta registada com aviso de receção e o prazo de resposta é de 30 dias após a receção (artigo 1091.º, n.º 4).
Se o imóvel for vendido em conjunto com outros por preço global, deve indicar-se o preço atribuído ao locado (artigos 417.º e 1091.º, n.º 6). O IRN disponibiliza também, no âmbito da Casa Pronta, anúncios para o exercício do direito legal de preferência, com notificação por email às entidades preferentes.
Se o preferente não for avisado
O preferente pode pedir em tribunal que o imóvel lhe seja entregue, nas condições do negócio, no prazo de seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da venda, depositando o preço nos 15 dias seguintes à propositura da ação (artigo 1410.º, aplicável às várias preferências legais).
Exemplo: um inquilino há três anos num T2 não foi avisado da venda por 200 000 €. Ao saber, a 1 de março, de todos os elementos do negócio, tem até 1 de setembro para propor a ação e, depois de a propor, 15 dias para depositar 200 000 €. A comissão da mediadora a cargo do proprietário não é afastada pelo exercício da preferência (artigo 19.º, n.º 4, da Lei n.º 15/2013).
Erros comuns
- Comunicar só o preço, sem as restantes condições: a comunicação incompleta pode não valer.
- Esquecer o inquilino de uma fração arrendada ao vender o prédio inteiro.
- Comunicar ao preferente um preço e depois vender por outro mais baixo.
Veja também vender casa arrendada.
Perguntas frequentes
O inquilino tem sempre direito de preferência?
Quanto tempo tem o preferente para reagir se a casa foi vendida sem aviso?
Ver também
Fontes
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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