Vender casa arrendada: preferência do inquilino e o que acontece ao contrato

A venda não faz cessar o arrendamento. O artigo 1057.º do Código Civil determina que o adquirente sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo. Na prática, o comprador recebe a casa com o inquilino, com a mesma renda, o mesmo prazo e as mesmas cláusulas, e passa a ser ele a receber a renda e a emitir os recibos.

Isto tem duas consequências para quem vende: o universo de compradores é sobretudo o de investidores ou do próprio inquilino, e o comprador vai querer ver o contrato, o histórico de pagamentos e saber se há rendas em atraso. Antes de anunciar, reúna o contrato, as atualizações de renda e os comprovativos de comunicação do contrato às Finanças.

O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência do proprietário do solo (art. 1091.º, n.º 3). Se o vendedor quiser exigir que a preferência abranja também os outros imóveis vendidos em conjunto, tem de demonstrar na comunicação a existência de prejuízo apreciável na separação; não basta ter acordado com o comprador que o negócio não se reduz (n.º 7).

1. Feche as condições com o comprador interessado: preço, forma e prazos de pagamento, sinal, data da escritura e outras cláusulas relevantes.
2. Envie a comunicação ao inquilino por carta registada com aviso de receção (art. 1091.º, n.º 4), com o projeto de venda e as cláusulas do contrato (art. 416.º, n.º 1). Se houver outros imóveis no mesmo negócio, indique o preço atribuído à casa arrendada e aos restantes.
3. Aguarde 30 dias a contar da receção. Se o inquilino aceitar, a venda faz-se com ele, nas mesmas condições.
4. Se não responder ou recusar, pode vender ao terceiro nas condições comunicadas. Guarde a carta e o aviso de receção para apresentar a quem faz a escritura.
5. Se as condições mudarem (por exemplo, o preço desce), comunique de novo: a preferência exerce-se sobre o negócio real.

Se o comprador oferecer uma prestação acessória que o inquilino não possa satisfazer, ela é compensada em dinheiro; se tiver sido combinada só para afastar a preferência, o inquilino não é obrigado a cumpri-la (art. 418.º). O IRN disponibiliza também, através da Casa Pronta, anúncios para o exercício de direitos legais de preferência.

O inquilino preterido pode intentar uma ação de preferência e ficar com a casa nas condições da venda. Tem seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da venda e deve depositar o preço nos 15 dias seguintes à propositura da ação (art. 1410.º, aplicável por força do art. 1091.º, n.º 5). O distrate ou a alteração da venda não prejudicam este direito (art. 1410.º, n.º 2).

Para a agência que intermediou, a lei protege a remuneração: o direito à comissão a cargo do proprietário não é afastado pelo exercício de um direito legal de preferência (art. 19.º, n.º 4, da Lei n.º 15/2013).

Um T2 no continente, arrendado há quatro anos, é vendido por 200 000 €. O vendedor recebe uma proposta de um investidor, comunica-a ao inquilino a 3 de novembro de 2026 e a carta é recebida a 5 de novembro; o prazo de 30 dias termina a 5 de dezembro de 2026.

Se o inquilino tiver até 35 anos e cumprir os requisitos, pode ainda beneficiar da isenção de IMT para jovens. Para o vendedor, o preço e a comissão são os mesmos em qualquer dos casos. Faça as contas no simulador de IMT.

Feita a venda, convém que vendedor e comprador escrevam ao inquilino a informar a mudança de senhorio, a partir de que renda passa a pagar ao novo dono e para que conta. As rendas até à data da escritura são do vendedor e as seguintes do comprador; a caução prestada no início do contrato e as rendas pagas antecipadamente devem ser acertadas entre ambos no CPCV ou na escritura, porque o comprador sucede nas obrigações do senhorio (art. 1057.º). A partir da venda, é o novo senhorio que emite os recibos de renda eletrónicos e declara as rendas no IRS.

• Comunicar só o preço, sem forma de pagamento, prazos e restantes cláusulas.
• Comunicar por email ou carta simples, quando a lei pede carta registada com aviso de receção.
• Vender por um preço mais baixo do que o comunicado ao inquilino.
• Esquecer o inquilino de uma fração quando se vende o prédio inteiro.
• Prometer ao comprador a casa livre: o contrato mantém-se e só cessa pelos meios legais (ver oposição à renovação e denúncia).

O enquadramento geral está em direito de preferência e o resto do processo em vender casa passo a passo.