Arrendar casa: guia do senhorio, do contrato aos impostos

O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato esteja atestada, designadamente pela licença de utilização, quando exigível (art. 1070.º do Código Civil). Confirme também:

• Certificado energético válido: a locação é um dos momentos em que a certificação é obrigatória (art. 18.º, n.º 1, alínea e), do Decreto-Lei n.º 101-D/2020) e o proprietário tem de entregar cópia ao futuro inquilino antes do contrato (art. 29.º, n.º 1, alínea c)). Há exceções, como a locação da residência habitual do senhorio por prazo inferior a quatro meses. Veja o guia do certificado energético.
• Anúncio sem discriminação: o anúncio não pode conter restrições ou preferências baseadas em sexo, origem étnica, nacionalidade, religião, idade, deficiência ou outras categorias proibidas (art. 1067.º-A do Código Civil).
• Prédio em propriedade horizontal: o seguro contra o risco de incêndio do edifício, frações e partes comuns, é obrigatório (art. 1429.º do Código Civil).

Se anunciar através de uma agência, a agência tem de ter contrato de mediação escrito consigo e indicar no anúncio a classe energética e o seu número de licença AMI (ver regras da publicidade de imóveis).

1. Escolha o tipo de contrato. Pode ser com prazo certo ou de duração indeterminada; se nada se disser, considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos (art. 1094.º CC). No prazo certo, o prazo não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos, exceto em contratos para habitação não permanente ou fins especiais transitórios (estudo, trabalho, turismo) expressos no contrato (art. 1095.º CC).
2. Redija o contrato por escrito (art. 1069.º CC): identificação das partes e do imóvel (artigo matricial e fração), renda e forma de pagamento, prazo e renovação, regime de atualização da renda, encargos e despesas, caução e eventual fiador.
3. Receba a caução, se a acordarem. A caução pode ir até ao valor de duas rendas e a antecipação de rendas, com acordo escrito, até dois meses (art. 1076.º CC).
4. Comunique o contrato à AT (Modelo 2 do Imposto do Selo) até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, no Portal das Finanças em Contratos > Comunicar contrato (art. 60.º do Código do Imposto do Selo). Veja o glossário: declaração Modelo 2.
5. Pague o Imposto do Selo: 10% do valor de uma renda mensal (verba 2 da Tabela Geral), no mesmo prazo da comunicação. Se o contrato tiver rendas diferenciadas, o imposto incide sobre a renda mais elevada.
6. Emita recibo eletrónico de cada renda recebida, incluindo caução e adiantamentos, no Portal das Finanças (art. 115.º, n.º 5, do CIRS).
7. Comunique alterações e a cessação do contrato até ao fim do mês seguinte ao facto. Um aumento de renda por revisão do contrato paga 10% de Imposto do Selo sobre o aumento.
8. Declare as rendas no IRS (anexo F) e deduza as despesas admitidas.

Estão dispensados do recibo eletrónico, segundo o Portal das Finanças, os senhorios com 65 ou mais anos a 31 de dezembro do ano anterior, os contratos de arrendamento rural e quem, cumulativamente, não tenha caixa postal eletrónica nem esteja obrigado a tê-la e não tenha recebido no ano anterior rendas superiores a duas vezes o IAS. Quem está dispensado e não emite recibos entrega a declaração Modelo 44.

As rendas são rendimentos da categoria F. Na regra geral, as rendas de arrendamento habitacional são tributadas à taxa autónoma de 25% (art. 72.º, n.º 2, do CIRS), com reduções para contratos de habitação permanente longos: menos 10 pontos percentuais entre 5 e 10 anos, menos 15 entre 10 e 20 anos e menos 20 a partir de 20 anos. O titular pode optar pelo englobamento.

Novidade de 2026: o artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, fixa uma taxa autónoma de 10% para rendas de contratos exclusivamente habitacionais cuja renda mensal não exceda o limite moderado (2 300 € por mês em 2026), para rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, salvo se houver taxa mais favorável. Produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026, incluindo contratos já em curso. Mais detalhe em IRS das rendas em 2026.

Deduções (art. 41.º CIRS): gastos efetivamente suportados para obter ou garantir as rendas, como IMI e Imposto do Selo do ano, encargos de condomínio obrigatórios, obras de conservação e manutenção e seguros de renda. Não são dedutíveis gastos financeiros (juros), depreciações, mobiliário, eletrodomésticos e artigos de decoração, nem o AIMI. Obras de conservação feitas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento também contam, se o imóvel não tiver tido outro uso.

Exemplo: T2 arrendado por 900 € por mês durante 12 meses = 10 800 € de rendas. Despesas documentadas: IMI 300 € e condomínio 480 €, total 780 €. Rendimento líquido: 10 020 €. Como 900 € fica abaixo do limite moderado, aplica-se a taxa de 10%: 1 002 € de IRS (à taxa geral de 25% seriam 2 505 €). No início do contrato pagou ainda 90 € de Imposto do Selo (10% de 900 €).

Se o inquilino for uma entidade com contabilidade organizada, retém IRS na fonte: 25% na regra geral e 10% nas rendas abrangidas pelo artigo 45.º-C (art. 101.º CIRS).

• Renovação automática: salvo estipulação em contrário, o contrato com prazo certo renova-se por períodos iguais ou de três anos, se o prazo for inferior (art. 1096.º CC).
• Oposição à renovação pelo senhorio (art. 1097.º CC): 240 dias de antecedência se o prazo for de seis anos ou mais; 120 dias entre um e seis anos; 60 dias entre seis meses e um ano. A oposição à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração, salvo necessidade de habitação do senhorio ou de filhos.
• Forma das comunicações: as comunicações sobre cessação, atualização da renda e obras fazem-se por escrito assinado e enviado por carta registada com aviso de receção (art. 9.º do NRAU).
• Falta de pagamento: o atraso de três meses ou mais permite resolver o contrato; ver o despejo passo a passo.

• Não comunicar o contrato à AT: o procedimento especial de despejo só pode ser usado em contratos cujo Imposto do Selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas em IRS ou IRC (art. 15.º, n.º 5, do NRAU).
• Pedir caução de três ou mais rendas: o limite legal são duas.
• Esquecer o recibo da caução: o recibo eletrónico também é devido por quantias recebidas a título de caução ou adiantamento.
• Deduzir no IRS a prestação do crédito, móveis ou eletrodomésticos: não são gastos dedutíveis na categoria F.
• Arrendar sem certificado energético ou sem licença de utilização quando exigível.

Quem arrenda através de uma agência pode confirmar as obrigações desta no guia das obrigações da empresa de mediação.