Despejo passo a passo: procedimento especial de despejo

O procedimento especial de despejo (PED) é o meio processual para efetivar a cessação do arrendamento quando o inquilino não desocupa o locado na data prevista na lei ou acordada (art. 15.º do NRAU, Lei n.º 6/2006). Desde a Lei n.º 56/2023, é tramitado pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), que funciona junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, tem competência nacional e substituiu o antigo Balcão Nacional do Arrendamento (art. 15.º-A).

O PED não serve para pôr fim ao contrato: serve para executar uma cessação que já ocorreu. Só podem servir de base, consoante o caso (art. 15.º, n.º 2):

• revogação por acordo, com o contrato e o acordo escrito;
• caducidade pelo decurso do prazo, em contrato não renovável, com o contrato escrito;
• oposição à renovação ou denúncia, com o contrato e o comprovativo da comunicação;
• resolução por comunicação (falta de pagamento ou oposição a obras ordenadas pela autoridade pública), com o contrato e o comprovativo da comunicação.

Requisito fiscal: o PED só pode ser usado em contratos cujo Imposto do Selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas em IRS ou IRC (art. 15.º, n.º 5). O requerimento é recusado sem esse comprovativo relativo aos últimos quatro anos, salvo contrato mais recente (art. 15.º-C).

1. Verifique o fundamento. É inexigível ao senhorio manter o contrato com mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou com mora superior a oito dias por mais de quatro vezes em 12 meses (art. 1083.º, n.os 3 e 4, do Código Civil). No segundo caso, o senhorio tem de ter avisado o inquilino por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso, de que pretende pôr fim ao contrato por essa razão.
2. Comunique a resolução da forma certa (art. 9.º, n.º 7, do NRAU): por notificação avulsa; por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução mandatado; ou por carta registada com aviso de receção quando o contrato escrito tiver domicílio convencionado. A comunicação deve indicar fundamentadamente a obrigação incumprida (art. 1084.º, n.º 2, CC).
3. Respeite o prazo: nestes fundamentos, a resolução tem de ser efetivada em três meses a contar do conhecimento do facto, sob pena de caducidade (art. 1085.º, n.º 2, CC).
4. Aguarde um mês. Na mora de três meses, a resolução fica sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de um mês, faculdade que só pode usar uma vez em cada contrato (art. 1084.º, n.os 3 e 4). Pôr fim à mora implica pagar as rendas em atraso e a indemnização de 20% (art. 1042.º).
5. Prazo para sair. Salvo outro prazo acordado ou fixado, a desocupação é exigível um mês após a resolução (art. 1087.º CC).

O procedimento tem natureza urgente (art. 15.º-S, n.º 10). As rendas que se vencerem durante o processo têm de ser pagas ou depositadas (art. 15.º, n.º 10). A suspensão e o diferimento da desocupação seguem os artigos 863.º a 865.º do Código de Processo Civil (art. 15.º-M). Da decisão de desocupação cabe sempre recurso de apelação com efeito meramente devolutivo (art. 15.º-Q).

A Lei n.º 56/2023 criou uma garantia (art. 15.º-LA do NRAU): o Estado, através do IHRU, assume o pagamento das rendas que se vençam após o termo do prazo de oposição quando, cumulativamente, a resolução de um arrendamento habitacional se funda em mora do inquilino, o senhorio pediu as rendas no procedimento, o inquilino não pôs fim à mora e continua a ocupar a casa.

O pagamento tem o limite mensal de 1,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida e o limite total de 9 vezes. Com a RMMG de 2026 (920 €), isso dá até 1 380 € por mês e até 8 280 € no total. O senhorio que beneficie deste pagamento não pode desistir do pedido nem da instância, e o Estado fica sub-rogado nos seus direitos.

Renda de 700 €. O inquilino não paga as rendas de janeiro, fevereiro e março de 2026: 2 100 € em dívida, três meses de mora.

1. O senhorio envia a resolução por contacto pessoal de solicitador, com o montante em dívida.
2. O inquilino tem um mês para pôr fim à mora: 2 100 € de rendas mais 20% de indemnização (420 €), ou seja, 2 520 €, além das rendas que entretanto se vençam.
3. Não paga nem sai. Passado o mês de desocupação, o senhorio apresenta o requerimento no BAS e pede o despejo e as rendas em dívida.
4. Para se opor, o inquilino tem de constituir advogado, pagar a taxa de justiça e prestar caução das rendas em atraso, aqui 2 100 € (abaixo do teto de seis rendas, 4 200 €).
5. Se não se opuser, o juiz decide a entrada no domicílio e a sentença que condena no pagamento das rendas vale como título executivo (art. 15.º-J, n.º 5).
6. Se continuar a ocupar a casa, o senhorio pode beneficiar da garantia do Estado: 700 € por mês, até ao limite total de 8 280 €.

• Contrato não comunicado à AT ou rendas não declaradas: o requerimento é recusado.
• Resolução por carta simples ou por email: na falta de pagamento, a comunicação tem de seguir o artigo 9.º, n.º 7, do NRAU.
• Deixar passar mais de três meses desde que se verificou o fundamento sem efetivar a resolução.
• Mudar a fechadura, cortar a água ou a luz: a desocupação só se faz por decisão judicial, e comportamentos para forçar a saída podem configurar assédio no arrendamento (art. 13.º-A do NRAU).
• Esquecer o fiador: se houver fiança, e o inquilino não fizer cessar a mora em oito dias, o senhorio tem de notificar o fiador nos 90 dias seguintes; só depois lhe pode exigir o pagamento (art. 1041.º, n.os 5 e 6, CC).

Para prevenir litígios, veja o guia do senhorio.