Denúncia do arrendamento: prazos para inquilino e senhorio
Denúncia é a declaração de uma das partes que põe fim ao contrato de arrendamento. O inquilino com contrato de prazo certo pode denunciá-lo depois de decorrido um terço do prazo, com 120 dias de aviso (60 se o prazo for inferior a um ano). O senhorio só pode denunciar contratos de duração indeterminada e nos casos do artigo 1101.º do Código Civil.
Denúncia pelo inquilino
| Contrato | Regra | Pré-aviso |
|---|---|---|
| Prazo certo, a meio do prazo (artigo 1098.º, n.º 3) | Depois de decorrido 1/3 do prazo inicial ou da renovação | 120 dias se o prazo for de um ano ou mais; 60 dias se for inferior |
| Prazo certo, quando o senhorio se opôs à renovação (n.º 4) | A todo o tempo | 30 dias |
| Duração indeterminada (artigo 1100.º) | Após seis meses de duração efetiva | 120 dias se tiver um ano ou mais; 60 dias se tiver até um ano |
A denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação. Para impedir a renovação no fim do prazo, o inquilino usa antes a oposição à renovação, com 120, 90 ou 60 dias consoante a duração (artigo 1098.º, n.º 1).
Se faltar pré-aviso: exemplo
Contrato de três anos com renda de 800 €. Decorridos 12 meses (1/3 do prazo), o inquilino pode denunciar com 120 dias de aviso. Se avisar apenas com 60 dias, o contrato cessa na mesma, mas fica a dever as rendas do período de pré-aviso em falta, cerca de dois meses: 1 600 € (artigo 1098.º, n.º 6). Não há esse pagamento se a falta de aviso resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de quem com ele viva há mais de um ano.
Denúncia pelo senhorio
Nos contratos de prazo certo o senhorio não denuncia: pode apenas opor-se à renovação (artigo 1097.º). Nos de duração indeterminada, pode denunciar (artigo 1101.º):
- por necessidade de habitação própria ou de descendentes em 1.º grau, pagando o equivalente a um ano de renda e cumprindo os requisitos do artigo 1102.º, com pelo menos seis meses de aviso;
- para demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação, com os documentos e indemnização (dois anos de renda) ou realojamento do artigo 1103.º;
- sem justificação, com antecedência não inferior a cinco anos, confirmada entre 15 meses e um ano antes da data (artigo 1104.º).
Da denúncia pelo senhorio não pode resultar uma duração total do contrato inferior a dois anos (artigo 1103.º, n.º 10).
Forma e erros comuns
As comunicações sobre cessação do contrato fazem-se por escrito assinado e enviado por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão com assinatura de receção em cópia (artigo 9.º do NRAU). As cartas ao senhorio vão para o endereço do contrato ou da última comunicação.
- Avisar por mensagem ou email sem acordo que o permita.
- Contar o pré-aviso a partir do envio da carta: a declaração só se torna eficaz quando chega ao poder do destinatário ou é dele conhecida (artigo 224.º do Código Civil).
- Confundir denúncia com resolução, que exige incumprimento da outra parte.
Cada situação pode ter regras transitórias (contratos antigos); em caso de dúvida, consulte um advogado ou solicitador.
Perguntas frequentes
Com quanto tempo de antecedência o inquilino tem de avisar que sai?
O senhorio pode acabar com o contrato a meio do prazo?
Ver também
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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