Contrato de arrendamento: forma, prazos e obrigações fiscais
O contrato de arrendamento urbano é o acordo pelo qual o senhorio proporciona ao arrendatário o gozo temporário de um imóvel mediante uma renda. Tem de ser escrito; para habitação permanente com prazo certo, o prazo vai de 1 a 30 anos (5 anos se nada se disser). O senhorio comunica-o às Finanças até ao fim do mês seguinte e paga imposto do selo de 10% sobre uma renda.
Forma e tipos
O arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (artigo 1069.º do Código Civil). Se a falta de contrato escrito não for imputável ao arrendatário, este pode provar o contrato por qualquer meio, demonstrando o uso do imóvel sem oposição e o pagamento da renda durante seis meses.
Para habitação, o contrato pode ser com prazo certo ou de duração indeterminada; no silêncio das partes, considera-se celebrado com prazo certo de cinco anos (artigo 1094.º).
Prazo e renovação
| Regra | Artigo do Código Civil |
|---|---|
| Prazo certo entre 1 e 30 anos (ajustado automaticamente se ficar fora) | 1095.º, n.º 2 |
| O mínimo de 1 ano não se aplica a habitação não permanente ou fins transitórios (trabalho, estudo, turismo) indicados no contrato | 1095.º, n.º 3 |
| Renovação automática por períodos iguais, ou de 3 anos se o prazo for inferior, salvo estipulação em contrário | 1096.º, n.º 1 |
| A oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos após a celebração (salvo necessidade de habitação própria ou de descendentes em 1.º grau) | 1097.º, n.os 3 e 4 |
A cessação faz-se por acordo, resolução, caducidade, oposição à renovação ou denúncia.
Garantias e rendas
- Caução até ao valor de duas rendas e antecipação de rendas até dois meses, com acordo escrito (artigo 1076.º).
- Na falta de estipulação escrita, a renda pode ser atualizada anualmente segundo os coeficientes em vigor, com comunicação escrita do senhorio com 30 dias de antecedência (artigo 1077.º; ver atualização de rendas).
- Antes do contrato, o senhorio entrega cópia do certificado energético (artigo 29.º do DL 101-D/2020).
Finanças: comunicação e imposto do selo
O senhorio comunica à AT os contratos, as alterações e a cessação até ao fim do mês seguinte ao do início, da alteração ou da cessação, em declaração de modelo oficial (artigo 60.º do Código do Imposto do Selo; ver declaração modelo 2). Se o senhorio não o fizer, o arrendatário pode comunicar.
O arrendamento paga imposto do selo de 10% sobre a renda de um mês (verba 2 da Tabela Geral). Exemplo: contrato iniciado a 1 de novembro de 2026, renda de 1 000 €: comunicação até 31 de dezembro de 2026 e imposto do selo de 100 €. Depois, cada renda dá lugar a recibo eletrónico, salvo dispensa legal.
- Erro comum: contrato de 6 meses para habitação permanente; o prazo é automaticamente ampliado para um ano.
- Erro comum: falhar o prazo de comunicação às Finanças.
Perguntas frequentes
Qual o prazo mínimo de um contrato de arrendamento para habitação?
Quanto se paga de imposto do selo no contrato de arrendamento?
Ver também
Fontes
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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