Arrendatário: direitos e deveres do inquilino

A locação é o contrato pelo qual uma parte se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (artigo 1022.º do Código Civil); quando é de um imóvel chama-se arrendamento, e quem recebe o gozo é o arrendatário. A outra parte é o senhorio. O contrato de arrendamento urbano tem de ser escrito (artigo 1069.º).

O artigo 1038.º enumera as obrigações do locatário, entre elas: pagar a renda; facultar ao senhorio o exame do imóvel; não o aplicar a fim diferente; não o usar imprudentemente; tolerar reparações urgentes; não ceder o gozo (sublocação, cessão ou comodato) sem autorização ou permissão legal; avisar o senhorio de defeitos ou perigos; restituir o imóvel no fim do contrato.

• Deve usar efetivamente a casa: o não uso por mais de um ano é fundamento de resolução, salvo exceções como doença ou deslocação profissional temporária (artigos 1072.º e 1083.º).
• Deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste de uma utilização prudente; se não houver documento sobre o estado na entrega, presume-se que foi entregue em bom estado (artigo 1043.º).
• Só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita do senhorio (artigo 1074.º).

Se o arrendatário se atrasar, o senhorio pode exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização de 20% do que for devido; esse direito cessa se a mora terminar no prazo de oito dias (artigo 1041.º). Exemplo: renda de 800 € paga com 12 dias de atraso; o senhorio pode exigir 800 € + 160 € = 960 €.

Uma mora de três meses ou mais torna inexigível ao senhorio a manutenção do contrato, e atrasos superiores a oito dias mais de quatro vezes em 12 meses também, com aviso prévio por carta registada após o terceiro atraso (artigo 1083.º).

• Preferência na venda da casa arrendada há mais de dois anos, com 30 dias para responder à comunicação do senhorio (artigo 1091.º). Ver direito de preferência.
• Obras de conservação a cargo do senhorio, salvo acordo em contrário (artigo 1074.º, n.º 1).
• Denúncia do contrato com os pré-avisos legais (artigos 1098.º e 1100.º). Ver denúncia do arrendamento.
• Dedução das rendas no IRS: com a redação do Decreto-Lei n.º 97/2026, o limite da dedução do artigo 78.º-E do CIRS é de 900 € em 2026 e 1 000 € a partir de 2027.

• Não fazer um registo escrito e fotográfico do estado da casa na entrada: sem ele presume-se que estava em bom estado.
• Subarrendar quartos sem autorização.
• Sair sem cumprir o pré-aviso: as rendas do período em falta continuam devidas, salvo desemprego involuntário, incapacidade ou morte (artigo 1098.º, n.º 6).