Benfeitorias: o que são e quem paga as obras feitas no imóvel
Benfeitorias são as despesas feitas para conservar ou melhorar uma coisa (artigo 216.º do Código Civil). Podem ser necessárias (evitam a perda ou deterioração), úteis (aumentam o valor) ou voluptuárias (só servem o recreio de quem as faz). A lei regula quem tem direito a ser indemnizado ou a levantá-las quando a coisa é devolvida.
Os três tipos
| Tipo | Definição (artigo 216.º, n.º 3) | Exemplo |
|---|---|---|
| Necessárias | Têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa | Reparar uma infiltração no telhado |
| Úteis | Não são indispensáveis, mas aumentam o valor | Instalar caixilharia com vidro duplo |
| Voluptuárias | Não são indispensáveis nem aumentam o valor; servem o recreio de quem as faz | Pintura decorativa ao gosto do ocupante |
O enquadramento depende do caso concreto; os exemplos são ilustrativos.
Regra geral: o possuidor
O possuidor, de boa ou má fé, tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias e a levantar as úteis se o puder fazer sem estragar a coisa; se o levantamento estragar a coisa, recebe o valor segundo as regras do enriquecimento sem causa (artigo 1273.º). As voluptuárias podem ser levantadas pelo possuidor de boa fé sem detrimento da coisa; o de má fé perde-as sempre (artigo 1275.º).
No arrendamento
No regime geral da locação, salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto às benfeitorias (artigo 1046.º). No arrendamento urbano há regras próprias:
- As obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, cabem ao senhorio, salvo estipulação em contrário (artigo 1074.º, n.º 1).
- O arrendatário só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita do senhorio, com exceção das reparações urgentes (n.os 2 e 3).
- Salvo estipulação em contrário, no fim do contrato o arrendatário tem direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias do possuidor de boa fé (n.º 5).
Por isso, muitos contratos incluem cláusula de renúncia a compensação por obras: leia-a antes de assinar.
Exemplo prático
Um inquilino, com autorização escrita do senhorio e sem cláusula de renúncia, instala uma cozinha equipada que aumenta o valor da casa. No fim do contrato pode retirá-la se isso não estragar o imóvel; se a retirada danificar paredes e bancadas, pode pedir o valor da benfeitoria pelas regras do enriquecimento sem causa. Se tivesse feito a obra sem autorização, não beneficiaria do n.º 5 do artigo 1074.º.
Benfeitorias e mais-valias
Na venda, os encargos com a valorização do imóvel comprovadamente feitos nos últimos 12 anos somam-se ao valor de aquisição para apurar a mais-valia (artigo 51.º do CIRS). Guarde faturas com o NIF do proprietário: sem prova, não contam.
- Erro comum: fazer obras no imóvel arrendado só com acordo verbal.
- Erro comum: perder as faturas de obras e pagar mais IRS na venda.
Perguntas frequentes
O senhorio tem de pagar as obras que o inquilino fez?
As obras de remodelação reduzem o IRS na venda da casa?
Ver também
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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