Mais-valias na venda de imóveis: como se calculam no IRS

Mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição × coeficiente de desvalorização) − encargos com valorização − despesas de compra e venda.

• Valor de realização: o preço de venda, ou o VPT considerado para o IMT se for superior (CIRS, art. 44.º, n.º 2), salvo prova de que o preço real foi inferior.
• Valor de aquisição: o valor que serviu para liquidar o IMT na compra (art. 46.º).
• Coeficiente: aplica-se quando passaram mais de 24 meses entre compra e venda (art. 50.º). Para vendas em 2026, os coeficientes estão na Portaria n.º 457/2026/1.
• Despesas: obras de valorização comprovadas nos últimos 12 anos e despesas necessárias à compra e à venda, como IMT, Imposto do Selo e comissão de mediação (art. 51.º).

Fonte: Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro.

Casa comprada em 2016 por 150 000 € (com 8 000 € de IMT, selo e escritura) e vendida em 2026 por 260 000 €, com 10 000 € de comissão de mediação; sem obras.

1. Valor de aquisição corrigido: 150 000 € × 1,22 = 183 000 €.
2. Mais-valia: 260 000 € − 183 000 € − 8 000 € − 10 000 € = 59 000 €.
3. Parte considerada no IRS (residente): 50% = 29 500 € (art. 43.º, n.º 2, alínea b)).

O imposto final depende dos restantes rendimentos do agregado. Faça a simulação no simulador de mais-valias.

Reinvestimento em HPP (art. 10.º, n.º 5): o ganho da venda da habitação própria e permanente fica excluído se o valor de realização, deduzido do empréstimo amortizado, for reinvestido noutra HPP (ou terreno e construção) em Portugal, na UE ou no EEE, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. O imóvel vendido tem de ter sido HPP nos 12 meses anteriores e a intenção de reinvestir declara-se no IRS do ano da venda.

Reinvestimento em arrendamento moderado (art. 10.º, n.os 7 a 9, aditados pelo DL n.º 97/2026): para vendas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, também fica excluído o ganho reinvestido em imóveis em Portugal para arrendamento habitacional com renda até ao limite moderado (2 300 € por mês em 2026), com contrato em 6 meses, arrendamento de pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos e sem venda nesse período.

• Aplicar o coeficiente a vendas feitas antes de passarem 24 meses.
• Deduzir obras sem fatura ou com mais de 12 anos.
• Não declarar a intenção de reinvestir na declaração de IRS do ano da venda.
• Esquecer que, num contrato-promessa com entrega da casa, o ganho se presume obtido na data da tradição (art. 10.º, n.º 3, alínea a)).

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