Coeficiente de desvalorização da moeda: como reduz as mais-valias

Segundo o artigo 50.º do CIRS, o valor de aquisição de imóveis é corrigido pela aplicação de coeficientes aprovados por portaria sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a da alienação. A data de aquisição é a que consta do título. A correção evita tributar como ganho aquilo que é apenas inflação.

Os coeficientes são atualizados anualmente e aplicam-se às alienações desse ano, também em IRC (artigo 47.º do CIRC).

Excerto da tabela da Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro:

A tabela completa, desde antes de 1903, está na portaria publicada no Portal das Finanças.

Uma pessoa residente comprou um apartamento em 2010 por 150 000 € e vende-o em 2026 por 260 000 €. Para simplificar, ignoram-se despesas e encargos de valorização.

• Valor de aquisição corrigido: 150 000 × 1,31 = 196 500 €
• Mais-valia: 260 000 − 196 500 = 63 500 €
• Nos restantes casos previstos na lei, o saldo é considerado em 50% (artigo 43.º, n.º 2, alínea b), do CIRS): 31 750 € são englobados com os outros rendimentos.

Sem a correção, a mais-valia seria de 110 000 € (55 000 € a englobar). O coeficiente fez baixar a base tributável em 23 250 €.

• Usar a tabela do ano errado: conta a portaria do ano da venda, não da compra.
• Aplicar o coeficiente a vendas com 24 meses ou menos após a compra.
• Aplicar o coeficiente às despesas e obras: a lei corrige o valor de aquisição; as despesas e encargos do artigo 51.º somam-se pelo valor suportado.

Faça as contas no simulador de mais-valias. A situação concreta (reinvestimento, isenções, não residentes) pode alterar o resultado; confirme com a AT ou um contabilista.