Arrendar casa: guia do inquilino, direitos, caução e IRS

1. Quem é o senhorio. Peça a caderneta predial ou a certidão do registo predial para confirmar que quem arrenda é o proprietário, usufrutuário ou alguém com poderes para isso. Veja caderneta predial.
2. Licença de utilização e certificado energético. O local tem de ter aptidão para habitação atestada, designadamente pela licença de utilização quando exigível (art. 1070.º do Código Civil), e o senhorio tem de entregar cópia do certificado energético antes do contrato (art. 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020).
3. Prazo e renovação. Sem prazo indicado, o contrato considera-se de cinco anos (art. 1094.º CC). O prazo certo não pode ser inferior a um ano, exceto em contratos para habitação não permanente ou fins transitórios, como estudo ou trabalho, que constem do contrato (art. 1095.º CC).
4. Encargos. Na falta de estipulação, as despesas correntes da casa (água, luz, gás, comunicações) são do inquilino e as despesas de condomínio com partes comuns são do senhorio (art. 1078.º CC). Leia bem esta cláusula.
5. Atualização da renda. Veja se o contrato tem regime próprio; se não tiver, aplica-se o coeficiente anual do INE (ver atualização de rendas).

Na falta de convenção, a primeira renda vence-se na celebração do contrato e as seguintes no 1.º dia útil do mês anterior àquele a que dizem respeito (art. 1075.º CC). Verifique a data acordada no contrato.

• Atraso até oito dias: se pagar dentro de oito dias a contar do início da mora, o senhorio não pode exigir indemnização nem resolver o contrato com esse fundamento (art. 1041.º, n.º 2, CC).
• Atraso superior: o senhorio pode exigir, além das rendas, uma indemnização de 20% do que for devido, salvo se resolver o contrato por falta de pagamento (art. 1041.º, n.º 1).
• Três meses de atraso, ou mais de quatro atrasos superiores a oito dias em 12 meses, permitem ao senhorio resolver o contrato (art. 1083.º CC). No primeiro caso, o inquilino pode fazer cessar a resolução pagando no prazo de um mês, mas só uma vez em cada contrato (art. 1084.º).
• Fiador: se o inquilino não puser fim à mora em oito dias, o senhorio tem de notificar o fiador nos 90 dias seguintes e só depois lhe pode exigir o pagamento (art. 1041.º, n.os 5 e 6).

1. No fim do prazo (oposição à renovação): comunique com 120 dias de antecedência se o contrato tiver seis anos ou mais, ou 90 dias se tiver entre um e seis anos (art. 1098.º, n.º 1, CC).
2. Antes do fim do prazo (denúncia): depois de decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação, pode sair a todo o tempo, com 120 dias de pré-aviso se o contrato for de um ano ou mais, ou 60 dias se for inferior (art. 1098.º, n.º 3). A denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário.
3. Se o senhorio se opôs à renovação, pode sair a todo o tempo com 30 dias de pré-aviso (art. 1098.º, n.º 4).
4. Pré-aviso em falta: o contrato termina na mesma, mas paga as rendas do período em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino ou de quem com ele viva há mais de um ano (art. 1098.º, n.º 6).
5. Entrega da casa: nos três meses anteriores à saída, deve deixar visitar a casa em horário acordado; sem acordo, nos dias úteis das 17h30 às 19h30 e ao fim de semana das 15h às 19h (art. 1081.º CC). Restitua o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste de uma utilização prudente (art. 1043.º CC).

Todas estas comunicações fazem-se por escrito assinado e enviado por carta registada com aviso de receção (art. 9.º do NRAU).

O artigo 78.º-E do CIRS permite deduzir à coleta 15% das rendas pagas pela habitação permanente, em contratos celebrados ao abrigo do NRAU ou do RAU. O Decreto-Lei n.º 97/2026 elevou o limite: 900 € para as rendas de 2026 e 1 000 € a partir de 2027, sem prejuízo de um limite mais alto que resulte do n.º 4 do mesmo artigo para contribuintes com rendimento coletável mais baixo.

A renda só entra na dedução se estiver comunicada à AT: por fatura, quando o senhorio a emite, ou por recibo de renda eletrónico ou Modelo 44 quando o senhorio é particular (art. 78.º-E, n.º 2). Se o senhorio não comunicar o contrato, o inquilino pode fazê-lo (art. 60.º, n.º 4, do Código do Imposto do Selo).

Exemplo: renda de 750 € por mês = 9 000 € por ano. 15% de 9 000 € = 1 350 €. Como o limite geral é 900 € nas rendas de 2026, a dedução fica em 900 €; com a mesma renda em 2027, fica em 1 000 €. Com uma renda de 450 € (5 400 € por ano), 15% são 810 €, abaixo do limite, e deduz o valor total.

Jovens até 35 anos podem ter apoio à renda pelo Porta 65 Jovem.

• Pagar renda sem recibo: perde a prova do pagamento e a dedução no IRS.
• Aceitar caução de três rendas ou mais, quando o limite legal são duas.
• Avisar a saída por mensagem ou email: a lei exige escrito assinado por carta registada com aviso de receção ou entrega em mão com assinatura na cópia.
• Fazer obras sem autorização escrita do senhorio, quando o contrato não as permite (art. 1074.º CC).
• Sair sem vistoria nem registo fotográfico: sem documento sobre o estado de entrega, presume-se que a casa foi recebida em bom estado (art. 1043.º, n.º 2).