Atualização de rendas: coeficiente de 2027 e como aplicar

O artigo 24.º do NRAU (Lei n.º 6/2006) define o coeficiente de atualização anual de renda como a totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, nos últimos 12 meses com valores disponíveis a 31 de agosto, apurado pelo INE. O aviso tem de ser publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano.

Para 2027, o INE publicou o Aviso n.º 24199/2026/2 (Diário da República, 2.ª série, n.º 191, de 1 de outubro de 2026), que fixa o coeficiente em 1,0256. O mesmo coeficiente aplica-se aos diversos tipos de arrendamento urbano e ao arrendamento rural.

Fonte da tabela: quadro de coeficientes do Portal da Habitação (IHRU).

O artigo 1077.º do Código Civil dá prioridade ao contrato: as partes estipulam por escrito se a renda é atualizável e como. Só na falta de estipulação se aplica o regime supletivo:

• a renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes em vigor;
• a primeira atualização só pode ser exigida um ano após o início do contrato, e as seguintes um ano após a anterior;
• o senhorio comunica por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, o coeficiente e a nova renda;
• a falta de atualização impede recuperar os aumentos não feitos, mas os coeficientes podem ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que a aplicação teria sido possível.

Se o contrato fixar outro regime (por exemplo, um valor fixo ou um índice diferente), vale o que estiver escrito. Contratos antigos sujeitos a regimes de transição e contratos de renda condicionada ou apoiada podem ter regras próprias; confirme o regime do seu contrato.

1. Confirme a data: passou um ano desde o início do contrato ou desde a última atualização?
2. Confirme o contrato: há cláusula de atualização? Se houver, aplique-a; se não houver, use o coeficiente do ano.
3. Calcule a nova renda: renda atual × coeficiente. O resultado arredonda-se para o cêntimo imediatamente superior (art. 25.º do NRAU).
4. Comunique por escrito, com o coeficiente aplicado, a nova renda e a data a partir da qual é devida, pelo menos 30 dias antes. As comunicações sobre atualização da renda são feitas por escrito assinado e enviado por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão com assinatura do destinatário na cópia (art. 9.º do NRAU).
5. Emita os recibos pelo novo valor. No recibo de renda eletrónico o Portal das Finanças propõe o valor do contrato, mas permite alterá-lo.
6. Imposto do Selo: a verba 2 da Tabela Geral tributa em 10% os aumentos de renda operados pela revisão de cláusulas contratuais. Confirme no serviço de finanças se a sua atualização deve ser comunicada como alteração do contrato.

No último exemplo, o senhorio não pode cobrar a diferença dos meses de 2026 em que não atualizou: a lei só permite aplicar o coeficiente atrasado daí em diante e dentro do prazo de três anos.

Para um inquilino que paga 820,48 € por mês, a renda anual passa de 9 600 € para 9 845,76 €, mais 245,76 € por ano.

A atualização pelo coeficiente é diferente de um aumento negociado. Fora do regime do artigo 1077.º, senhorio e inquilino podem acordar por escrito uma nova renda ou rendas escalonadas, e esse acordo é uma alteração do contrato, que se comunica à AT até ao fim do mês seguinte, com Imposto do Selo de 10% sobre o aumento, segundo o Portal das Finanças. O senhorio não pode impor sozinho um aumento acima do coeficiente quando o contrato não o prevê.

Efeitos a ter em conta depois da atualização:

• Recibos: passam a ser emitidos pelo novo valor, e é esse valor que conta para o IRS do senhorio e para a dedução do inquilino.
• Taxa de 10% do artigo 45.º-C do EBF: aplica-se a rendas habitacionais até ao limite moderado de 2 300 € por mês em 2026. Uma renda próxima desse valor pode ultrapassá-lo com a atualização; confirme o limite em vigor antes de aplicar.
• Dedução do inquilino: uma renda de 820,48 € por mês (9 845,76 € por ano) dá 15% = 1 476,86 €, acima do limite de 1 000 € aplicável às rendas de 2027, pelo que a dedução fica nos 1 000 €.
• Porta 65 Jovem: na candidatura, se a renda foi atualizada e é diferente da registada na AT, o Portal da Habitação pede que se junte ao Modelo 2 o recibo da renda atual.

• Arredondar ao euro: a lei manda arredondar para o cêntimo imediatamente superior, não para o euro.
• Atualizar antes de um ano de contrato ou mais de uma vez no mesmo ano.
• Avisar por telefone ou mensagem, ou com menos de 30 dias: a nova renda só é exigível depois de uma comunicação válida.
• Ignorar a cláusula do contrato: se o contrato tiver um regime de atualização próprio, é esse que se aplica.
• Cobrar retroativos de anos em que não atualizou.
• Usar o coeficiente errado: use o coeficiente publicado para o ano em que a atualização produz efeitos (1,0224 em 2026, 1,0256 em 2027).

O tema geral do arrendamento está no guia do senhorio e no guia do inquilino.