Renda acessível (RSAA): limites, prazos e isenção de IRS
Desde 1 de setembro de 2026, o arrendamento acessível rege-se pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aprovado pelo DL n.º 97/2026, que substituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento. Se a renda não exceder o limite por tipologia e concelho da Portaria n.º 454/2026/1 e o contrato cumprir o prazo mínimo, as rendas ficam isentas de IRS e IRC.
Requisitos
| Requisito | Regra |
|---|---|
| Finalidade | Residência permanente; ou residência temporária (fim especial transitório) de inquilino com residência fiscal noutro concelho (anexo III, art. 3.º) |
| Prazo mínimo | 3 anos (residência permanente); 3 meses (residência temporária), renovável se a finalidade se mantiver (art. 5.º) |
| Renda | Igual ou inferior ao limite por tipologia do concelho, definido com base em 80% da mediana de rendas do INE (art. 4.º) |
| Encargos | Os limites não incluem despesas e encargos do art. 1078.º do Código Civil |
| Regime geral | O contrato segue o Código Civil e o NRAU (art. 3.º, n.º 3) |
Nos contratos para residência temporária, o objeto pode ser a habitação inteira ou parte dela, desde que essa parte tenha acesso autónomo à entrada principal, a uma casa de banho completa e à cozinha, e quarto com janela para o exterior (art. 3.º, n.º 2).
Limites de renda (Portaria n.º 454/2026/1)
| Concelho | T0 | T1 | T2 | T3 |
|---|---|---|---|---|
| Lisboa | 785 € | 1 006 € | 1 309 € | 1 612 € |
| Porto | 652 € | 866 € | 1 118 € | 1 341 € |
| Coimbra | 426 € | 546 € | 711 € | 875 € |
| Braga | 391 € | 531 € | 671 € | 802 € |
| Faro | 447 € | 572 € | 745 € | 917 € |
Os limites têm majoração de 10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo e de 10% se o imóvel tiver certificado energético A ou superior (art. 2.º, n.º 4, da portaria). São atualizados automaticamente a 1 de janeiro pelo coeficiente de atualização de rendas, nos anos em que não haja revisão. Entre 1 de setembro de 2026 e a entrada em vigor da portaria (14 de outubro de 2026) aplicaram-se os limites da Portaria n.º 176/2019.
Benefício fiscal e procedimento
- Celebrar o contrato e comunicá-lo às Finanças (modelo 2).
- Submeter na plataforma do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração, a cópia do contrato e o comprovativo da comunicação (anexo III, art. 6.º, n.º 3).
- O IHRU comunica o contrato à AT até ao fim de fevereiro e as rendas ficam isentas de IRS e IRC desde a celebração, incluindo renovações e mesmo que o imóvel seja vendido (n.os 4 e 5).
Se o senhorio optar pelo englobamento, as rendas isentas contam para determinar a taxa dos restantes rendimentos (n.º 2). O incumprimento faz perder o benefício desde esse momento, com juros compensatórios (art. 7.º). Os contratos do antigo Programa de Apoio ao Arrendamento em vigor mantêm os efeitos fiscais (DL n.º 97/2026, art. 15.º, n.º 2).
Exemplo
Um T2 em Lisboa com lugar de garagem incluído: limite de 1 309 € × 1,10 = 1 439,90 €. Com uma renda de 1 400 €, contrato de três anos para residência permanente, comunicado às Finanças em março de 2027 e submetido ao IHRU até 15 de janeiro de 2028, as rendas de 1 400 € × 12 = 16 800 € por ano ficam isentas de IRS. Fora do RSAA, essas rendas seriam tributadas à taxa autónoma aplicável ou, se a renda não exceder o limite moderado de 2 300 €, a 10% até 2029 (ver IRS das rendas em 2026).
Perguntas frequentes
O que substituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento?
Qual é a renda máxima de um T2 em renda acessível em Lisboa?
As rendas acessíveis pagam IRS?
Ver também
Fontes
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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