Como Declarar Rendas no IRS 2026: Guia Completo

Declarar rendimentos de arrendamento no IRS é uma obrigação anual dos senhorios em Portugal. As regras, as taxas e as opções de tributação mudaram nos últimos anos e voltaram a mudar em 2026, com o Decreto-Lei n.º 97/2026. Este guia explica como funciona a tributação das rendas, que gastos se podem deduzir e quais são os prazos, sempre com remissão para a lei em vigor.

O Que São Rendimentos Prediais

Os rendimentos prediais (categoria F do IRS) são, em termos gerais, as rendas obtidas pela cedência do uso de imóveis, nomeadamente:

Rendas de arrendamento habitacional.
Rendas de arrendamento não habitacional (lojas, escritórios, armazéns).
Rendas de subarrendamento (tributa-se a diferença entre a renda recebida e a renda paga).
Cedência de exploração de estabelecimento comercial.

Os rendimentos de alojamento local são, em regra, rendimentos empresariais (categoria B) e não seguem as regras deste guia.

Os contratos de arrendamento têm de ser comunicados à Autoridade Tributária (declaração Modelo 2 do Imposto do Selo) até ao fim do mês seguinte ao do início do contrato, nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo. Desde a Lei n.º 56/2023, o inquilino também pode fazer a comunicação quando o senhorio não a faz.

Taxas de Tributação em 2026

Os rendimentos prediais podem ser tributados por taxa autónoma (regra) ou, por opção, englobados com os restantes rendimentos e sujeitos às taxas gerais do IRS.

Taxa Autónoma

Segundo o artigo 72.º do Código do IRS, as rendas de arrendamento habitacional são tributadas à taxa autónoma de 25% e os restantes rendimentos prediais (por exemplo, arrendamento comercial) a 28%. No arrendamento habitacional, a taxa é reduzida em função da duração do contrato:

Contrato com duração inferior a 5 anos: 25%
Contrato de 5 a menos de 10 anos: 15% (redução de 10 pontos; cada renovação de igual duração reduz mais 2 pontos, até 10 pontos)
Contrato de 10 a menos de 20 anos: 10%
Contrato de 20 anos ou mais: 5%

Nos novos contratos abrangidos por estas reduções, há mais 5 pontos de redução quando a renda fica pelo menos 5% abaixo da renda do contrato anterior sobre o mesmo imóvel. As reduções não se aplicam a contratos celebrados desde 1 de janeiro de 2024 cuja renda exceda em mais de 50% os limites legais de referência, e perdem-se se o contrato cessar antes do prazo por motivo imputável ao senhorio.

Novidade de 2026: Taxa de 10% para Rendas Moderadas

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou o artigo 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais: as rendas de contratos destinados exclusivamente a habitação cuja renda mensal não exceda o limite de renda moderada são tributadas à taxa autónoma de 10%, salvo se for aplicável uma taxa mais favorável (por exemplo, a de um contrato longo). O limite corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026 (920 €), ou seja, 2 300 € por mês, e pode ser atualizado por portaria. A medida produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026, aplica-se também a contratos já em curso e abrange rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.

Englobamento

O englobamento consiste em somar os rendimentos prediais aos restantes rendimentos e aplicar as taxas progressivas do IRS. Pode ser vantajoso quando a taxa marginal do agregado é inferior à taxa autónoma aplicável. A opção tem efeitos sobre outros rendimentos do agregado, por isso convém simular as duas hipóteses no Portal das Finanças e, em caso de dúvida, falar com um contabilista.

Gastos Dedutíveis

O artigo 41.º do Código do IRS permite deduzir às rendas, prédio a prédio, os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir esses rendimentos. Entre eles:

Obras de conservação e manutenção do imóvel, incluindo as pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, se o imóvel não tiver tido outra utilização nesse período.
Encargos de condomínio que a lei obriga o condómino a suportar, desde que pagos.
IMI e Imposto do Selo, apenas no ano em que o rendimento do prédio a que respeitam é tributado.
Seguros de renda.

Não são dedutíveis os gastos de natureza financeira (como juros do crédito), as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos, os artigos de conforto ou decoração e o Adicional ao IMI. Todos os gastos têm de estar documentalmente comprovados.

Como Preencher a Declaração de IRS

Passo 1: Aceder ao Portal das Finanças

Aceda ao Portal das Finanças com as suas credenciais. Quem tem rendimentos prediais preenche, em regra, a declaração Modelo 3 com o respetivo anexo.

Passo 2: Anexo F – Rendimentos Prediais

No Anexo F indica-se, por prédio, a identificação matricial, as rendas recebidas, as retenções na fonte, os gastos dedutíveis e os dados dos contratos de arrendamento relevantes para as reduções de taxa. É também no Anexo F que se assinala a opção pelo englobamento.

Passo 3: Confirmar os Contratos

Para beneficiar das reduções por duração ou da taxa de 10%, o contrato tem de estar comunicado à AT com os dados corretos (duração, renda, natureza habitacional). Confirme-os no Portal das Finanças antes de submeter.

Passo 4: Simular e Submeter

Use a simulação do Portal das Finanças para comparar a taxa autónoma com o englobamento e submeta a declaração dentro do prazo.

Prazos

1 de abril a 30 de junho: entrega da declaração de IRS relativa aos rendimentos do ano anterior (artigo 60.º do Código do IRS).
Até ao fim do mês seguinte ao início do contrato: comunicação do contrato de arrendamento à AT (artigo 60.º do Código do Imposto do Selo); o mesmo prazo aplica-se a alterações e à cessação.
Até 31 de agosto: pagamento do IRS, quando a liquidação é feita no prazo normal (artigo 97.º do Código do IRS).

Formas Legais de Reduzir o Imposto

1. Contratos de Longa Duração

Contratos de 5 ou mais anos beneficiam de taxas reduzidas. Por exemplo, sobre 12 000 € de rendas anuais (sem gastos), a diferença entre 25% e 10% (contrato de 10 anos) é de 1 800 € de imposto por ano.

2. Rendas Moderadas e Arrendamento Acessível

Rendas até ao limite de renda moderada podem beneficiar da taxa de 10% até 2029. A partir de 1 de setembro de 2026, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) substituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento; os contratos que cumpram os limites de renda e prazos do RSAA têm as rendas isentas de IRS. Os contratos do antigo programa que estavam em vigor mantêm os efeitos fiscais.

3. Documentar os Gastos

Guarde as faturas de obras de conservação, condomínio e restantes gastos dedutíveis. Sem comprovativo, a dedução pode ser recusada.

4. Simular Englobamento vs. Taxa Autónoma

Simule sempre as duas opções antes de submeter a declaração.

Erros Comuns a Evitar

Não declarar rendas recebidas: a AT dispõe dos contratos comunicados e dos recibos de renda eletrónicos.
Não comunicar o contrato: a falta de comunicação é uma infração fiscal; e, sem os dados do contrato corretos na AT, as reduções de taxa podem não ser aplicadas.
Deduzir o que não é dedutível: juros do crédito, mobiliário e eletrodomésticos não se deduzem às rendas.
Esquecer o IMI: o IMI do imóvel arrendado é dedutível no ano em que o rendimento desse prédio é tributado.

Retenção na Fonte

Quando o inquilino é uma entidade que dispõe ou deve dispor de contabilidade organizada, tem de reter na fonte 25% da renda (artigo 101.º do Código do IRS), ou 10% nas rendas abrangidas pelo artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais. O senhorio declara o rendimento bruto e a retenção, que é descontada ao imposto final.

Mais-Valias na Venda de Imóveis Arrendados

Se vender um imóvel arrendado, o ganho é tributado como mais-valia (categoria G), com regras próprias. Os encargos de valorização comprovados dos últimos 12 anos podem ser somados ao valor de aquisição. Desde 2026 existe também uma exclusão quando o valor da venda é reinvestido em imóveis para arrendamento habitacional a renda moderada.

Papel do Software de Gestão

Um software de gestão imobiliária ajuda a manter organizados os contratos, as rendas recebidas e os documentos de cada imóvel, o que facilita o trabalho na altura de preencher o Anexo F ou de enviar a informação ao contabilista.

Como Declarar Rendas no IRS 2026: Guia Completo para Senhorios