Oposição à renovação do arrendamento: prazos e regras

Salvo estipulação em contrário, o contrato com prazo certo renova-se automaticamente no termo, por períodos iguais ao inicial ou de três anos se aquele for inferior (art. 1096.º, n.º 1). Os contratos para habitação não permanente ou fins especiais transitórios não se renovam, salvo acordo (n.º 2). Qualquer das partes pode opor-se à renovação (n.º 3).

A antecedência conta-se a partir do termo do prazo inicial ou da renovação em curso.

A oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato; até lá, o contrato mantém-se (art. 1097.º, n.º 3). A exceção é a necessidade de habitação pelo próprio senhorio ou pelos filhos, nos termos dos artigos 1102.º e 1103.º (n.º 4).

Exemplo: contrato de dois anos celebrado a 1 de fevereiro de 2025. O senhorio comunica a oposição com mais de 120 dias de antecedência face a 31 de janeiro de 2027. Mesmo assim, o contrato só cessa a 1 de fevereiro de 2028, três anos após a celebração.

As comunicações sobre cessação do contrato fazem-se por escrito assinado e enviado por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão com assinatura do destinatário em cópia (NRAU, art. 9.º). Se o inquilino não sair na data, a carta e o comprovativo servem de base ao procedimento especial de despejo (NRAU, art. 15.º, n.º 2, alínea c)).

Passado um terço do prazo inicial ou da renovação, o inquilino pode também denunciar o contrato a todo o tempo, com 120 dias de antecedência (contratos de um ano ou mais) ou 60 dias (menos de um ano) (art. 1098.º, n.º 3). Se o senhorio se opuser à renovação, o inquilino pode sair antes, com 30 dias de aviso (n.º 4). Faltando o pré-aviso, pagam-se as rendas do período em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente ou morte (n.º 6).

Nos arrendamentos não habitacionais, o senhorio não se pode opor à renovação nos primeiros cinco anos (art. 1110.º, n.º 4).