Compropriedade: quando um imóvel tem vários donos

Existe compropriedade quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa (artigo 1403.º do Código Civil). Os direitos são qualitativamente iguais, mas podem ser quantitativamente diferentes; na falta de indicação no título, as quotas presumem-se iguais.

Exemplos frequentes: um casal em separação de bens que compra a meias, irmãos que herdam e fazem partilha em compropriedade, sócios que compram um imóvel para arrendar. Não confundir com propriedade horizontal, em que cada um é dono exclusivo da sua fração.

• Os comproprietários exercem em conjunto os direitos do proprietário e participam nas vantagens e encargos na proporção das quotas (artigo 1405.º).
• Na falta de acordo, qualquer um pode usar a coisa, sem a desviar do seu fim e sem privar os outros do uso a que também têm direito (artigo 1406.º).
• Nas decisões de administração, a maioria tem de representar pelo menos metade do valor das quotas (artigo 1407.º).
• Cada um pode vender ou onerar a sua quota, mas não uma parte especificada do imóvel sem consentimento dos outros (artigo 1408.º).

Se um comproprietário vender a sua quota a um estranho, os outros têm direito de preferência e o primeiro lugar entre os preferentes legais (artigo 1409.º). Quem não foi avisado pode, em seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da venda, propor ação de preferência e depositar o preço nos 15 dias seguintes (artigo 1410.º).

Nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na indivisão; pode convencionar-se a indivisão por até cinco anos, renováveis (artigo 1412.º). A divisão faz-se por acordo, com a forma exigida para a venda (escritura ou documento particular autenticado), ou judicialmente (artigo 1413.º).

Três irmãos herdam uma casa em partes iguais (1/3 cada). Um quer vender o seu terço a um terceiro por 60 000 €. Tem de comunicar aos irmãos o projeto de venda e as condições; se ambos quiserem preferir, o terço é adjudicado aos dois na proporção das suas quotas (artigo 1409.º, n.º 3), ficando cada um com metade do terço vendido, ou seja, 1/2 da casa, pagando 30 000 € cada.

• Erro comum: vender a quota sem avisar os outros comproprietários, expondo o comprador a uma ação de preferência.
• Erro comum: um comproprietário arrendar sozinho a casa toda; o arrendamento de prédio indiviso só é válido com o assentimento escrito dos restantes comproprietários, antes ou depois do contrato (artigo 1024.º, n.º 2).