Herança de Imóvel em Portugal: Guia de Impostos e Partilhas

Herdar um imóvel em Portugal é uma situação pela qual muitas famílias passam, mas que poucas conhecem em detalhe antes de acontecer. Entre impostos, partilhas e burocracia, o processo pode ser complexo. Este guia explica, passo a passo, o essencial sobre a herança de imóveis em Portugal.

Tipos de Sucessão: Com e Sem Testamento

Sucessão Legítima (Sem Testamento)

Quando o falecido não deixou testamento, aplica-se a sucessão legítima. Os herdeiros são chamados pela seguinte ordem (artigo 2133.º do Código Civil):

1.ª classe: cônjuge e descendentes (filhos, netos)
2.ª classe: cônjuge e ascendentes (pais, avós)
3.ª classe: irmãos e seus descendentes
4.ª classe: outros colaterais até ao 4.º grau (tios, primos)
5.ª classe: Estado

O cônjuge sobrevivo integra a 1.ª classe (ou a 2.ª, se não houver descendentes mas houver ascendentes) e, na falta de descendentes e ascendentes, herda a totalidade. Não é chamado se, à data da morte, estiver divorciado ou separado judicialmente. Na partilha com os filhos, divide-se por cabeça, mas a quota do cônjuge não pode ser inferior a um quarto da herança.

Sucessão Testamentária (Com Testamento)

Em Portugal existe a “legítima”: a parte da herança reservada aos herdeiros legitimários (cônjuge, descendentes e ascendentes), de que o testador não pode dispor. O resto é a quota disponível. Segundo os artigos 2158.º a 2161.º do Código Civil, a legítima é de:

Cônjuge e filhos: 2/3 da herança
Cônjuge e ascendentes: 2/3
Apenas cônjuge (sem descendentes nem ascendentes): 1/2
Apenas filhos: 1/2 se houver um só filho; 2/3 se houver dois ou mais
Apenas ascendentes: 1/2 se forem os pais; 1/3 se forem avós ou ascendentes mais afastados

O Processo Passo a Passo

Passo 1: Habilitação de Herdeiros

A habilitação de herdeiros identifica oficialmente quem são os herdeiros. Pode ser feita:

No notário: por escritura pública de habilitação de herdeiros;
Numa conservatória, através do Balcão das Heranças: que permite tratar no mesmo atendimento da habilitação, da partilha e dos registos;
Em processo de inventário: quando não há acordo entre os herdeiros ou a lei o exige.

Documentos habituais: certidão de óbito, documentos de identificação dos herdeiros, certidões que provem o parentesco e o casamento (se aplicável) e o testamento, se existir.

Passo 2: Relação de Bens

É necessário identificar todos os bens do falecido: imóveis, contas bancárias, veículos e outros ativos. Para os imóveis, convém obter:

Caderneta predial (Finanças)
Certidão permanente do registo predial
Valor patrimonial tributário (VPT) constante da matriz

Passo 3: Participação às Finanças

O cabeça-de-casal tem de participar o óbito e os bens às Finanças, através da declaração Modelo 1 do Imposto do Selo, até ao final do 3.º mês seguinte ao do óbito (artigo 26.º do Código do Imposto do Selo). Esta obrigação existe mesmo que os herdeiros estejam isentos do imposto; o prazo só pode ser adiado, com motivo justificado, até 60 dias.

Passo 4: Partilha

A partilha pode ser feita por acordo entre todos os herdeiros (partilha extrajudicial, por escritura pública ou documento particular autenticado, ou no Balcão das Heranças) ou, sem acordo, em processo de inventário.

Passo 5: Registo

Depois da partilha, o imóvel deve ser registado em nome de quem o recebeu, na conservatória do registo predial, e a matriz atualizada nas Finanças.

Impostos na Herança de Imóveis

Imposto do Selo

Em Portugal não existe um “imposto sucessório” autónomo. As aquisições gratuitas, incluindo por herança, estão sujeitas a Imposto do Selo à taxa de 10% (verba 1.2 da Tabela Geral), calculado, no caso dos imóveis, sobre o VPT à data da transmissão. Há, contudo, uma isenção muito relevante:

Isenção para cônjuge, descendentes e ascendentes

O cônjuge ou unido de facto, os descendentes (filhos, netos) e os ascendentes (pais, avós) estão isentos do Imposto do Selo de 10% nas transmissões gratuitas de que sejam beneficiários (artigo 6.º do Código do Imposto do Selo). Na herança, ao contrário da doação, não há lugar à taxa de 0,8% da verba 1.1, que só abrange as aquisições onerosas e as doações de imóveis.

Quem paga os 10%: irmãos, sobrinhos, tios, primos e outros beneficiários que não estejam abrangidos pela isenção.

IMI

Enquanto a herança está por partilhar, o IMI é liquidado em nome da herança indivisa; depois da partilha, passa a ser pago por quem ficou com o imóvel.

Mais-Valias na Venda

Se os herdeiros venderem o imóvel, o ganho está sujeito a IRS como mais-valia. O valor de aquisição a considerar é o valor que serviu de base à liquidação do Imposto do Selo (ou que serviria, se o herdeiro estiver isento), ou seja, em regra o VPT à data do óbito (artigo 45.º do Código do IRS). Esse valor é corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária quando passaram mais de 24 meses.

Custos do Processo de Herança

Além dos impostos, o processo envolve custos administrativos, que variam conforme o serviço escolhido e o número de bens:

Habilitação de herdeiros: emolumentos do notário ou da conservatória
Partilha: escritura ou documento particular autenticado, ou o procedimento no Balcão das Heranças
Registo predial: emolumentos por cada imóvel
Certidões e documentos
Advogado: opcional, mas recomendável em casos complexos
Inventário (se necessário): custos variáveis

Os valores dos emolumentos dos registos e notariado constam da tabela oficial do Instituto dos Registos e do Notariado; peça um orçamento antes de avançar.

Situações Especiais

Imóvel com Hipoteca

As dívidas do falecido são pagas pelos bens da herança. Mesmo aceitando a herança pura e simplesmente, os herdeiros não respondem para além do valor dos bens herdados (artigo 2071.º do Código Civil), embora nesse caso lhes caiba provar que a herança não chega. Os herdeiros podem continuar a pagar o crédito ou vender o imóvel para o liquidar. Se existir seguro de vida associado ao crédito à habitação, este pode cobrir a dívida, nos termos da apólice.

Herdeiros que Não Concordam

Quando os herdeiros não chegam a acordo sobre o destino do imóvel, as soluções mais comuns são:

Um herdeiro ficar com o imóvel e pagar tornas aos outros
Arrendar o imóvel e dividir os rendimentos
Vender o imóvel e dividir o produto da venda
Recorrer ao processo de inventário

Herança de Estrangeiro com Imóvel em Portugal

Para heranças abertas na União Europeia, o Regulamento (UE) n.º 650/2012 determina que, em regra, se aplica a lei do país da residência habitual do falecido, salvo se este tiver escolhido a lei da sua nacionalidade. Independentemente disso, o Imposto do Selo português incide sobre os imóveis situados em Portugal. Veja também o guia para estrangeiros com imóveis em Portugal.

Repúdio da Herança

É possível repudiar (rejeitar) a herança. O repúdio está sujeito à forma exigida para a alienação da herança (escritura pública ou documento particular autenticado quando há imóveis), não pode ser parcial nem sob condição e é irrevogável. O direito de aceitar a herança caduca ao fim de dez anos a contar do conhecimento de ter sido chamado (artigos 2059.º a 2066.º do Código Civil).

Vender um Imóvel Herdado

Se os herdeiros decidirem vender o imóvel, o processo é semelhante ao de qualquer venda, com alguns cuidados adicionais:

Antes da partilha, todos os herdeiros têm de intervir na venda
A habilitação de herdeiros e o registo devem estar tratados
É necessário certificado energético válido para anunciar e vender
Verifique se há benefícios fiscais aplicáveis
Considere uma avaliação profissional para definir o preço
Uma agência com experiência neste tipo de negócio pode ajudar a coordenar os herdeiros

Para vender mais depressa, trabalhe com um consultor que conheça o mercado local, mesmo que o imóvel precise de obras.

Dicas Práticas para Herdeiros

Não adie: a participação às Finanças é devida até ao final do 3.º mês seguinte ao do óbito; o atraso dá coima
Comunique: mantenha o diálogo com os outros herdeiros para evitar conflitos
Documente tudo: guarde documentos, recibos e comunicações
Consulte profissionais: advogado e contabilista ajudam a evitar erros caros
Avalie antes de decidir: não venda sem conhecer o valor de mercado do imóvel
Pondere o arrendamento: se não houver urgência em vender, arrendar pode ser uma opção