Comprar Casa em Portugal como Estrangeiro: Guia Completo

Um estrangeiro pode comprar imóveis em Portugal nas mesmas condições jurídicas que um cidadão português. O processo de compra é o mesmo, mas há alguns passos prévios, sobretudo para quem não reside no país, que este guia resume.

Passo 1: Obter o NIF

O NIF (Número de Identificação Fiscal) é necessário para comprar um imóvel, pagar os impostos da compra e celebrar a escritura. Quem não reside em Portugal pode ter de nomear um representante fiscal; as regras aplicáveis a cada caso estão no Portal das Finanças.

Passo 2: Abrir conta bancária

Uma conta num banco português facilita o pagamento dos impostos, do crédito à habitação e das despesas correntes do imóvel. Os documentos pedidos e a possibilidade de abrir conta à distância variam de banco para banco.

Passo 3: Contratar apoio jurídico

É recomendável recorrer a um advogado ou solicitador. Pode verificar a situação registral do imóvel, analisar o contrato-promessa e representar o comprador na escritura através de procuração, o que é útil para quem não pode estar presente.

Impostos para não residentes

Na compra pagam-se o IMT e o Imposto do Selo; depois, o IMI todos os anos. As taxas dependem do valor, do tipo de imóvel e de este se destinar ou não a habitação própria e permanente, e há taxas agravadas para compradores com domicílio em países, territórios ou regiões com regime fiscal claramente mais favorável. A tributação das rendas e das mais-valias de não residentes tem regras próprias no Código do IRS. Antes de comprar, confirme os valores aplicáveis no Portal das Finanças ou com um contabilista certificado.

Crédito à habitação para estrangeiros

Os bancos portugueses podem conceder crédito à habitação a não residentes, mas as condições (montante financiado, spread, documentos de rendimento pedidos) são definidas por cada banco e costumam ser mais exigentes do que para residentes. Peça propostas a mais do que um banco.

Vistos gold e residência

A compra de imóveis deixou de dar acesso à autorização de residência para atividade de investimento (os chamados vistos gold). A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (programa Mais Habitação), revogou as autorizações de residência para atividade de investimento imobiliário e deixou de admitir novos pedidos nessas modalidades. Consulte o artigo sobre Golden Visa e confirme a situação de cada caso junto da AIMA.

Onde procurar

Os preços variam muito de região para região. No mapa de preços por distrito estão os valores medianos de venda e de renda publicados pelo INE; veja também os guias sobre o Algarve e Lisboa.

Fontes

• Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (Portal das Finanças)
• INE — Valor mediano das vendas de alojamentos familiares (€/m²)