Propriedade horizontal: o que é, como se constitui e regras do condomínio

Só podem ser objeto de propriedade horizontal frações que, além de unidades independentes, sejam distintas, isoladas entre si e com saída própria para parte comum ou para a via pública (art. 1415.º). A propriedade horizontal constitui-se por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial (art. 1417.º).

Na prática, o proprietário do prédio pede à câmara a certificação de que o edifício cumpre os requisitos (pedido que pode acompanhar a comunicação de utilização, RJUE art. 66.º, n.º 3) e outorga a escritura ou documento particular autenticado de constituição, que depois é registada. Antes de o prédio estar concluído, o registo é provisório por natureza (CRP, art. 92.º, n.º 1, alínea b)).

A falta dos elementos obrigatórios, ou um fim diferente do previsto no projeto aprovado, torna o título nulo (n.º 3). Para alterar o título é preciso, em regra, acordo de todos os condóminos, por escritura ou documento particular autenticado (art. 1419.º).

• Limitações: é vedado prejudicar a segurança ou a linha arquitetónica do edifício, dar à fração uso diverso do fim fixado ou praticar atos proibidos pelo título ou pela assembleia (art. 1422.º, n.º 2). Obras que alterem a linha arquitetónica precisam de dois terços do valor do prédio (n.º 3).
• Despesas: na proporção do valor das frações, com exceções (art. 1424.º).
• Seguro: é obrigatório o seguro contra incêndio das frações e das partes comuns (art. 1429.º) — ver seguro multirriscos.
• Assembleia: convocada por carta registada com 10 dias de antecedência (ou por email, se aceite em ata); delibera por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º).

Um prédio tem dez habitações, duas lojas no rés-do-chão e garagens na cave. O título fixa 80‰ a cada habitação e 40‰ a cada loja (10 × 80‰ + 2 × 40‰ = 880‰); os restantes 120‰ cabem às garagens. Se o título destinar uma loja a «escritório» e o novo dono a quiser transformar em habitação, está a dar-lhe uso diverso do fixado (art. 1422.º, n.º 2, alínea c)), o que exige alterar o título constitutivo com o acordo previsto no art. 1419.º, além da comunicação de alteração de uso à câmara.