Doação de imóvel: forma, impostos e o que acontece na herança

Doação é o contrato pelo qual alguém, por espírito de liberalidade e à custa do seu património, dispõe gratuitamente de uma coisa ou direito a favor de outra pessoa (art. 940.º do Código Civil). Para imóveis:

1. Forma: só é válida por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 947.º, n.º 1).
2. Aceitação: o donatário aceita, normalmente no próprio ato; a proposta caduca se não for aceite em vida do doador (art. 945.º).
3. Consentimento do cônjuge: se o doador for casado fora do regime de separação de bens, ou se for a casa de morada de família, é preciso o consentimento do outro cônjuge (art. 1682.º-A).
4. Imposto do Selo: liquidação e pagamento nos termos do CIS (ver abaixo).
5. Registo: registar a aquisição a favor do donatário na conservatória.

O doador pode reservar para si, ou para terceiro, o usufruto do imóvel (art. 958.º): continua a viver na casa ou a receber as rendas, e o donatário fica com a propriedade de raiz.

A verba 1.1 da Tabela Geral tributa a aquisição onerosa ou por doação de imóveis a 0,8%; a verba 1.2 tributa a aquisição gratuita a 10%, a acrescer à 1.1. O valor é o VPT constante da matriz à data da transmissão (art. 13.º, n.º 1, do CIS). O imposto é encargo do donatário (art. 3.º, n.º 3, alínea a)). A isenção do art. 6.º não se aplica se o donatário for um banco, seguradora ou entidade equiparada.

A doação não paga IMT, porque não é uma transmissão onerosa, salvo nas doações com entradas ou pensões a favor do doador ou com encargo de pagar dívidas (art. 3.º, alínea a), do CIMT).

Um pai doa um apartamento com VPT de 150 000 €.

Nas transmissões gratuitas liquidadas pela AT, o imposto paga-se até ao fim do segundo mês seguinte ao da notificação, com desconto de 0,5% ao mês sobre as prestações em que se dividiria (exceto a primeira), ou, sendo superior a 1 000 €, em até 10 prestações iguais de pelo menos 200 €, de seis em seis meses (art. 45.º do CIS). Os 16 200 € do sobrinho podem, por isso, ser pagos em 10 prestações de 1 620 €.

Se mais tarde o filho vender o apartamento, o valor de aquisição para as mais-valias é, nas doações isentas pela alínea e) do art. 6.º do CIS, o VPT que constava da matriz até aos dois anos anteriores à doação (art. 45.º, n.º 3, do CIRS).

• Participação: o beneficiário de uma transmissão gratuita sujeita a imposto participa a doação ao serviço de finanças em modelo oficial, até ao final do 3.º mês seguinte ao do nascimento da obrigação tributária, juntando a certidão da escritura (art. 26.º do CIS). Numa doação de 10 de novembro de 2026, o prazo termina a 28 de fevereiro de 2027.
• Quem liquida: quando há verba 1.1 e verba 1.2, a liquidação segue as regras das transmissões gratuitas, promovida pelo serviço de finanças da residência do doador (arts. 23.º, n.º 5, e 25.º). Quando só se aplica a verba 1.1, aplicam-se as regras do CIMT (art. 23.º, n.º 4).
• IMI: passa a ser devido pelo donatário a partir do ano em que for proprietário a 31 de dezembro; com reserva de usufruto, é o usufrutuário que paga.

Os procedimentos concretos podem variar conforme o titulador; em caso de dúvida, confirme no serviço de finanças antes da escritura.

• Colação: os filhos (e outros descendentes que sejam herdeiros legitimários) que queiram entrar na herança do doador devem restituir à massa da herança, para igualação da partilha, os bens que lhes foram doados (art. 2104.º). O doador pode dispensar a colação no ato da doação ou depois, pela mesma forma ou por testamento (art. 2113.º); nesse caso, a doação é imputada na quota disponível (art. 2114.º).
• Inoficiosidade: as doações que ofendam a legítima dos herdeiros legitimários podem ser reduzidas a pedido destes (arts. 2168.º e 2169.º).
• Revogação: a doação só é revogável por ingratidão do donatário, nos casos de indignidade sucessória ou de deserdação (arts. 970.º e 974.º). A ação caduca um ano após o facto ou o conhecimento dele (art. 976.º).
• Doar ou vender a um filho: a venda de pais a filhos ou netos precisa do consentimento dos outros filhos ou netos, sob pena de anulabilidade (art. 877.º). A doação não exige esse consentimento, mas fica sujeita à colação.

O tema da herança está em herança de imóvel e em partilha.

• Pensar que doar a um filho não paga nada: a verba 1.1 (0,8%) é sempre devida.
• Fazer a doação por documento particular simples: é nula; tem de ser escritura ou documento particular autenticado.
• Esquecer a dispensa de colação quando se quer beneficiar um filho em relação aos outros, ou fazê-la sem respeitar a legítima.
• Não participar a doação no prazo do art. 26.º do CIS.
• Doar sem o consentimento do cônjuge quando é exigido.

Cada situação familiar tem particularidades; para planear uma doação com efeitos na herança, convém ouvir um advogado, solicitador ou notário.