Alojamento local: o que é, modalidades e regras de registo

O Decreto-Lei n.º 128/2014 (alterado, por último, pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024) define os estabelecimentos de alojamento local como os que prestam alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração (artigo 2.º). As modalidades são (artigo 3.º):

• Moradia: edifício autónomo de caráter unifamiliar;
• Apartamento: fração autónoma ou parte de prédio suscetível de utilização independente;
• Estabelecimento de hospedagem: unidades de alojamento em quartos (pode usar «hostel» se predominar o dormitório);
• Quartos: na residência do titular (o seu domicílio fiscal), com o máximo de três quartos.

Presume-se que há alojamento local quando um imóvel é publicitado como alojamento para turistas ou temporário, ou quando, mobilado, é oferecido com serviços como limpeza por períodos inferiores a 30 dias. A presunção pode ser afastada, por exemplo, com um contrato de arrendamento registado nas Finanças (artigo 4.º).

O registo faz-se por comunicação prévia com prazo ao presidente da câmara, exclusivamente no Balcão Único Eletrónico (artigo 5.º). A comunicação inclui, entre outros, o título de utilização do imóvel, a capacidade, a data de abertura e um contacto de emergência; instrui-se com termo de responsabilidade, caderneta predial (se o titular for proprietário), título que legitime a exploração e declaração de início de atividade (artigo 6.º).

A câmara pode opor-se no prazo de 60 dias (ou 90 dias em áreas de contenção), por exemplo por instrução incorreta ou violação de restrições municipais. Sem oposição, o número atribuído passa a ser o número de registo. Alterações e cessação comunicam-se em 10 dias.

• Capacidade máxima de nove quartos e 27 utentes, exceto quartos e hostel; nas restantes modalidades, dois utentes por quarto, mais dois na sala em apartamentos e moradias (artigo 11.º).
• Até 10 utentes, basta extintor, manta de incêndio, primeiros socorros e indicação do 112; acima disso aplicam-se as regras gerais de segurança contra incêndio (artigo 13.º).
• Num prédio em propriedade horizontal, a assembleia de condóminos pode, por deliberação fundamentada de mais de metade da permilagem, pedir ao presidente da câmara o cancelamento do registo por atos reiterados que perturbem o prédio ou o descanso dos condóminos (artigo 9.º, n.º 2). O cancelamento pode impedir o AL no imóvel até cinco anos.

Um T2 com dois quartos, registado como apartamento, pode receber até 2 × 2 + 2 = 6 utentes, e como tem menos de 10 utentes bastam os equipamentos de segurança simples.

• Explorar e anunciar antes de ter o número de registo.
• Assumir que o registo se transmite com a venda: as regras de transmissão e caducidade constam do diploma e dos regulamentos municipais; confirme antes de vender um imóvel «com AL».
• Ignorar o regulamento municipal: os municípios podem criar áreas de contenção e regras próprias (artigos 4.º e 15.º-A).