Branqueamento de capitais nas imobiliárias: deveres e prazos

A Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto, alterada pela última vez pela Lei n.º 70/2025, de 22 de dezembro, aplica-se às entidades que exerçam atividades imobiliárias: mediação imobiliária; compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis; arrendamento; e promoção imobiliária (arts. 2.º e 4.º). A autoridade setorial é o IMPIC, que regulamentou os deveres do setor no Regulamento n.º 603/2021, em vigor desde 5 de julho de 2021.

O artigo 11.º enumera os deveres preventivos: controlo, identificação e diligência, comunicação, abstenção, recusa, conservação, exame, colaboração, não divulgação e formação. A extensão dos deveres de controlo, de identificação e diligência e de formação deve ser proporcional à dimensão e complexidade da entidade. Veja também o glossário branqueamento de capitais.

1. Quando: ao estabelecer relações de negócio (como um contrato de mediação); em transações ocasionais de 15 000 € ou mais, ainda que fracionadas; sempre que haja suspeita, independentemente do valor; e quando haja dúvidas sobre os dados já obtidos (art. 23.º).
2. Recolha os elementos (art. 24.º). Pessoas singulares: fotografia, nome completo, assinatura, data de nascimento, nacionalidade, tipo, número, validade e emitente do documento, NIF, profissão e entidade patronal, morada e, se diferente, domicílio fiscal, naturalidade e outras nacionalidades. Pessoas coletivas: denominação, objeto, sede, NIPC, titulares de 5% ou mais do capital ou dos direitos de voto, administradores, país de constituição e CAE.
3. Comprove-os com documento de identificação válido, por meios eletrónicos (autenticação.gov), reprodução do original, cópia certificada ou outros meios previstos; nas empresas, cartão de pessoa coletiva ou certidão do registo comercial (art. 25.º). Verifique também os poderes de quem representa o cliente.
4. Faça-o antes de iniciar a relação de negócio ou a transação (art. 26.º), salvo as exceções de risco reduzido aí previstas.
5. Identifique o beneficiário efetivo quando o cliente for uma empresa ou outra entidade (art. 29.º). É indício de propriedade a detenção, por uma pessoa singular, de mais de 25% do capital, direta ou indiretamente (art. 30.º). Consulte o Registo Central do Beneficiário Efetivo e registe por escrito as diligências feitas. Ver beneficiário efetivo.
6. Avalie o risco e aplique medidas reforçadas quando ele for acrescido, por exemplo com pessoas politicamente expostas ou países terceiros de risco elevado (arts. 36.º a 39.º): informação adicional sobre a origem dos fundos, aprovação por nível hierárquico superior, acompanhamento mais frequente.
7. Se não obtiver os elementos, recuse o negócio, analise as razões e, se houver motivo, comunique (art. 50.º).

Na comunicação trimestral ao IMPIC indicam-se, por cada negócio, os intervenientes, o montante global e o valor de cada imóvel, os títulos, os meios de pagamento (com as contas usadas, quando aplicável), a identificação do imóvel e, nos arrendamentos, o prazo. Só se comunicam os arrendamentos com renda igual ou superior a 2 500 € por mês (art. 46.º, n.º 3). Segundo o IMPIC, a empresa que comunica é a que celebrou o contrato de mediação, mesmo que a sua intervenção tenha terminado no contrato-promessa.

Durante a abstenção, a operação pode ser executada se a entidade não for notificada de suspensão em 7 dias úteis, ou se o DCIAP decidir não a suspender (art. 47.º, n.º 5). É proibido revelar ao cliente ou a terceiros que foi feita uma comunicação (art. 54.º).

• Responsável pelo cumprimento normativo (RCN): segundo o IMPIC, as entidades com atividade imobiliária com mais de cinco colaboradores nas áreas comercial ou administrativa designam um elemento da direção de topo, ou equiparado, para esta função; pode ser contratado externamente. Quando não é exigível, nomeia-se um colaborador para ser o interlocutor das autoridades (art. 16.º, n.º 7).
• Formação: ações específicas e regulares para dirigentes e colaboradores com funções relevantes, formação imediata dos recém-admitidos e registo das ações (art. 55.º). Se o mediador for pessoa singular colaboradora de uma empresa, o dever recai sobre a empresa (art. 75.º).
• Dever de exame: analisar com especial cuidado operações atípicas, por exemplo sem objetivo económico aparente, com meios de pagamento invulgares ou estruturas que favoreçam o anonimato; se decidir não comunicar, deixar escritos os fundamentos (art. 52.º). O Regulamento n.º 603/2021 inclui, no Anexo C, uma lista exemplificativa de indicadores de suspeição no setor imobiliário.
• Conservação durante sete anos dos documentos de identificação, processos de cliente, registos e análises, contados do momento da identificação ou, nas relações de negócio, do fim destas (art. 51.º).
• Numerário: as entidades obrigadas não podem participar em negócios que violem os limites legais ao uso de numerário (art. 10.º).

1. Escritura de compra e venda mediada a 10 de fevereiro de 2026 (1.º trimestre): comunicar ao IMPIC no Anexo B até 30 de junho de 2026.
2. Contrato de arrendamento mediado em agosto de 2026 com renda de 2 600 € por mês (3.º trimestre): comunicar até 31 de dezembro de 2026. Se a renda fosse de 2 400 €, não seria comunicado ao IMPIC, mas os deveres de identificação e diligência aplicam-se na mesma.
3. O comprador é uma sociedade: identificar o beneficiário efetivo, com consulta ao RCBE, antes do negócio.
4. A cópia dos documentos de identificação de uma transação ocasional recolhidos a 10 de fevereiro de 2026 conserva-se até, pelo menos, 10 de fevereiro de 2033.

Um software de gestão como o Imobigest guarda contactos, imóveis, documentos e o histórico de negócios, o que ajuda a reunir os elementos de cada transação.

• Identificar só o comprador e esquecer o vendedor, os representantes ou o beneficiário efetivo de uma empresa.
• Recolher a cópia do documento depois da escritura em vez de antes do negócio.
• Deixar passar o prazo das comunicações trimestrais; segundo o IMPIC, uma comunicação em atraso deve ser feita logo que possível.
• Avisar o cliente de que foi feita uma comunicação à UIF.
• Não guardar registo das ações de formação nem das análises em que se decidiu não comunicar.

As restantes obrigações da agência estão no guia de obrigações da empresa de mediação.