Branqueamento de capitais no imobiliário: deveres das agências

A lei considera «atividades imobiliárias» a mediação imobiliária, a compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, o arrendamento e a promoção imobiliária (artigo 2.º, n.º 1, alínea b), da Lei n.º 83/2017). As entidades não financeiras que exerçam qualquer atividade imobiliária são entidades obrigadas (artigo 4.º, n.º 1, alínea d)). A autoridade setorial é o IMPIC.

O conceito é material: segundo o IMPIC, uma empresa que compra, vende ou arrenda imóveis está abrangida mesmo que essa atividade não conste do objeto social.

O artigo 11.º lista os deveres preventivos: controlo, identificação e diligência, comunicação, abstenção, recusa, conservação, exame, colaboração, não divulgação e formação. Os mais visíveis no dia a dia:

• Identificar o cliente e o beneficiário efetivo antes do negócio.
• Comunicar de imediato ao DCIAP e à Unidade de Informação Financeira as operações em que saibam ou suspeitem de origem criminosa dos fundos, qualquer que seja o valor, incluindo operações tentadas (artigo 43.º).
• Abster-se de executar operações suspeitas e comunicá-lo; podem executá-las se não forem notificadas da suspensão em sete dias úteis (artigo 47.º).
• Conservar documentos e registos durante sete anos (artigo 51.º).
• Não revelar ao cliente que foi feita uma comunicação (dever de não divulgação).

O Regulamento n.º 603/2021 do IMPIC concretiza o artigo 46.º da lei. Segundo o IMPIC:

• Início da atividade imobiliária (formulário Anexo A), no prazo máximo de 60 dias úteis após a data declarada à AT. As mediadoras licenciadas têm, na prática, de preencher o Anexo A ao registarem-se na plataforma.
• Cada transação imobiliária e cada contrato de arrendamento com renda mensal igual ou superior a 2 500 € (Anexo B), em prazos trimestrais:

As comunicações são autenticadas com certificado digital qualificado e a falta delas dá origem a processo de contraordenação.

Uma agência medeia, em maio, a venda de um apartamento e, em junho, um arrendamento de 3 000 € por mês. Ambos são do 2.º trimestre e têm de ser comunicados ao IMPIC até 30 de setembro. Um arrendamento de 1 800 € por mês não entra neste reporte, mas continua sujeito aos deveres de identificação.

• Aceitar pagamentos de terceiros sem perceber a relação com o comprador.
• Avisar o cliente de que se vai comunicar a operação.
• Deixar acumular os reportes trimestrais.

Mais detalhe no guia de branqueamento de capitais para imobiliárias.