Angariação imobiliária: o que é e que regras a lei impõe

A palavra «angariação» é de uso corrente no mercado, mas a lei enquadra-a: a mediação imobiliária abrange também a prospeção e recolha de informações sobre imóveis e a promoção dos imóveis dos clientes, por exemplo através de publicidade (artigo 2.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013). Só uma empresa de mediação licenciada (licença AMI) o pode fazer, e sempre com contrato (artigo 3.º).

O artigo 24.º define angariadores imobiliários como colaboradores das empresas que coadjuvam os técnicos de mediação, executando tarefas de preparação e cumprimento dos contratos. Devem andar identificados com cartão emitido pela empresa, com nome, fotografia e identificação da empresa (artigo 25.º).

1. Verificar quem pode vender: a empresa tem de se certificar de que o cliente tem capacidade e legitimidade para o negócio (artigo 17.º, n.º 1, alínea a)). Na prática, confronta-se a certidão permanente com a identificação dos proprietários.
2. Confirmar as características do imóvel com a caderneta predial e a descrição no registo (artigo 17.º, n.º 1, alínea b)).
3. Levantar ónus e encargos (hipotecas, penhoras), que têm de constar do contrato (artigo 16.º, n.º 2, alínea a)).
4. Pedir o certificado energético: segundo a ADENE, não se pode anunciar um imóvel enquanto o certificado está a ser emitido, porque o anúncio tem de indicar a classe energética de um certificado válido.
5. Assinar o contrato de mediação por escrito, com a identificação do angariador que tenha colaborado na sua preparação (artigo 16.º, n.º 2, alínea e)).

Um angariador visita um T2 a 3 de março. A certidão permanente mostra dois proprietários (um casal) e uma hipoteca a favor de um banco. O contrato de mediação tem de ser assinado por quem tem legitimidade para vender (os dois), mencionar a hipoteca, a remuneração acordada (fixa ou em percentagem, com indicação da taxa de IVA) e, se for o caso, o regime de exclusividade. Se o contrato não indicar prazo, vale por seis meses (artigo 16.º, n.º 3): neste caso, até 3 de setembro.

• Começar a promover o imóvel sem contrato escrito: a falta de forma escrita ou dos elementos obrigatórios torna o contrato nulo, e a nulidade só não pode ser invocada pela empresa (artigo 16.º, na redação do Decreto-Lei n.º 102/2017).
• Assinar só com um dos comproprietários ou herdeiros.
• Omitir hipotecas ou penhoras que constam do registo.
• Prometer ao proprietário uma «avaliação» do imóvel: a empresa de mediação está proibida de fazer a avaliação imobiliária dos imóveis que medeia (artigo 17.º, n.º 2, alínea d)). Pode, isso sim, sugerir um preço de mercado.

No Imobigest, cada imóvel angariado pode ficar associado ao proprietário, aos documentos e ao contrato de mediação, na gestão de imóveis e contactos.