Arrendamento em Portugal: direitos, deveres e legislação

O arrendamento é uma componente fundamental do mercado imobiliário português. Com regras próprias no Código Civil e no NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano, Lei n.º 6/2006) e obrigações fiscais específicas para senhorios e inquilinos, é essencial que as agências imobiliárias dominem este tema para aconselhar adequadamente os seus clientes.

Tipos de contrato

Prazo certo: o prazo consta do contrato e, na habitação, não pode ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos, salvo habitação não permanente ou fins especiais transitórios (art. 1095.º do Código Civil). Salvo acordo em contrário, renova-se automaticamente por períodos iguais ou de 3 anos, se o prazo for inferior.
Duração indeterminada: sem prazo fixo, cessando por acordo, resolução, caducidade ou denúncia nos termos da lei. Se as partes nada disserem, o contrato considera-se celebrado por prazo certo de 5 anos (art. 1094.º).
Habitacional: para residência do inquilino
Não habitacional: para atividade comercial, industrial ou profissional

Elementos do contrato e comunicação às Finanças

O contrato deve ser reduzido a escrito e incluir, entre outros elementos: identificação das partes (com NIF), identificação do imóvel, fim do arrendamento, valor da renda e forma de pagamento, data de início e prazo. O senhorio comunica o contrato à Autoridade Tributária (Modelo 2 do Imposto do Selo, no Portal das Finanças) e paga o Imposto do Selo até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento. Alterações e cessações comunicam-se no mesmo prazo, contado da ocorrência.

Direitos e deveres do senhorio

Receber a renda nos termos acordados
Assegurar o gozo do imóvel para o fim a que se destina, incluindo as obras de conservação que lhe cabem
Pagar o IMI e, salvo acordo em contrário, os encargos das partes comuns do condomínio (art. 1078.º do Código Civil)
Passar recibo de renda no modelo oficial (recibo eletrónico no Portal das Finanças) ou, nos casos previstos no art. 115.º do CIRS, entregar a declaração anual
Declarar os rendimentos no IRS (categoria F)
Resolver o contrato em caso de incumprimento, pelos meios previstos na lei

Direitos e deveres do inquilino

Pagar a renda pontualmente
Usar o imóvel de forma prudente e de acordo com os fins contratados
Não subarrendar sem autorização do senhorio
Comunicar deficiências ao senhorio para reparação
Pagar os encargos correntes de fornecimento de bens e serviços ao locado, salvo acordo em contrário
Beneficiar da renovação do contrato nos termos da lei e dos prazos de pré-aviso de oposição à renovação

Atualização de rendas

As partes podem acordar por escrito o regime de atualização. Na falta de acordo, a renda pode ser atualizada uma vez por ano com o coeficiente publicado pelo INE, comunicando o senhorio por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, o coeficiente e a nova renda (art. 1077.º do Código Civil). O coeficiente para 2026 é 1,0224 (2,24%) e o de 2027, já publicado, é 1,0256 (2,56%). Os coeficientes não aplicados podem ser usados nos anos seguintes, até 3 anos depois da data em que teria sido possível aplicá-los. Os contratos antigos (anteriores a 1990) têm regras de transição próprias no NRAU.

Caução e garantias

As partes podem caucionar o cumprimento das obrigações até ao valor correspondente a duas rendas, e a antecipação de rendas, com acordo escrito, não pode ir além de dois meses (art. 1076.º do Código Civil). A caução é devolvida no fim do contrato, nos termos acordados.

Fiscalidade do arrendamento

As rendas habitacionais são tributadas à taxa autónoma de 25%, com opção de englobamento (art. 72.º do CIRS). A taxa desce para 15%, 10% ou 5% em contratos de 5 a menos de 10 anos, de 10 a menos de 20 anos e de 20 ou mais anos, respetivamente. Desde 2026, as rendas de contratos habitacionais com renda mensal até 2 300 € podem ser tributadas a 10% até 2029 (art. 45.º-C do EBF). No Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, as rendas ficam isentas. O Imposto do Selo do contrato é de 10% da renda mensal e é pago pelo senhorio.

Papel da agência imobiliária

Agências com licença AMI podem intermediar arrendamentos. A remuneração não está fixada na lei: é acordada no contrato de mediação. O serviço pode incluir angariação do imóvel, publicação nos portais, seleção de inquilinos, preparação do contrato e apoio na comunicação às Finanças.