Procuração para comprar ou vender casa: forma, revogação e impostos

Salvo disposição legal em contrário, a procuração reveste a forma exigida para o negócio que o procurador vai celebrar (art. 262.º, n.º 2). Como a compra e venda de imóveis exige escritura pública ou documento particular autenticado, a procuração para esse ato não pode ser um simples papel assinado — deve ser feita ou autenticada por notário, advogado, solicitador ou outra entidade com competência para autenticar.

Uma boa procuração identifica o imóvel (descrição predial e artigo matricial), os atos permitidos (prometer vender, vender, receber o preço, pedir o cancelamento de hipoteca, tratar do IMT) e, se for o caso, autoriza o negócio consigo mesmo ou a substituição do procurador (art. 264.º).

A procuração é livremente revogável, mesmo que se tenha convencionado o contrário (art. 265.º, n.º 2). A exceção é a procuração conferida também no interesse do procurador ou de terceiro, que só pode ser revogada com acordo do interessado ou havendo justa causa (n.º 3). A revogação deve ser levada ao conhecimento de terceiros, sob pena de não lhes ser oponível (art. 266.º).

No IMT, a outorga de procuração com poderes de alienação de imóvel em que o representado deixa de a poder revogar (por renúncia ao direito de revogação ou cláusula semelhante) é tratada como transmissão onerosa e está sujeita a imposto (CIMT, art. 2.º, n.º 3, alínea c)). O mesmo vale para o substabelecimento com esses efeitos (alínea d)).

Uma vendedora emigrada em França quer vender o apartamento de Coimbra sem vir a Portugal. Passa num notário uma procuração a favor da irmã, com poderes para assinar o CPCV e a escritura, receber o preço e pedir o distrate da hipoteca. A procuração é revogável a todo o tempo. Se, em vez disso, a procuração fosse irrevogável e passada a favor de um investidor que já pagou o preço, haveria lugar a IMT pela outorga.

As procurações necessárias à compra, venda ou registo de imóveis podem ser registadas e consultadas online, e é possível pedir a certidão permanente desse registo (Justiça.gov.pt). Quem compra a um procurador deve confirmar que a procuração está em vigor e que inclui os poderes para aquele imóvel concreto. O negócio celebrado sem poderes suficientes é ineficaz em relação ao representado se este não o ratificar, e a ratificação segue a forma da procuração (art. 268.º).

• Procuração genérica «para tratar de assuntos» sem poderes expressos de alienação do imóvel.
• Procuração estrangeira sem a formalização ou tradução exigidas.
• Usar uma procuração já revogada — o negócio pode ser ineficaz.
• Não pedir ao procurador que preste contas e devolva o documento depois de caducada (art. 267.º).