Minuta de CPCV para adaptar

Partes

PRIMEIRO OUTORGANTE (promitente-vendedor): [nome completo], [estado civil], [se casado: casado com [nome completo do cônjuge] sob o regime de [regime de bens]], NIF [NIF], portador do cartão de cidadão n.º [número], válido até [data], residente em [morada completa].

SEGUNDO OUTORGANTE (promitente-comprador): [nome completo], [estado civil], [se casado: casado com [nome completo do cônjuge] sob o regime de [regime de bens]], NIF [NIF], portador do cartão de cidadão n.º [número], válido até [data], residente em [morada completa].

[Nota: se o imóvel for bem comum do casal ou de vários comproprietários, todos devem outorgar. Se uma parte for representada, identifique o procurador e a procuração. Se for uma sociedade, indique a firma, o NIPC, a sede e quem a obriga.]

É celebrado o presente contrato-promessa de compra e venda, que se rege pelas cláusulas seguintes.

Cláusula 1.ª — Imóvel

1. O Primeiro Outorgante é dono e legítimo possuidor da [fração autónoma designada pela letra [letra], correspondente a [andar e lado], destinada a habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal] / [prédio urbano destinado a habitação], sito em [morada completa], freguesia de [freguesia], concelho de [concelho].

2. O imóvel está descrito na Conservatória do Registo Predial de [conservatória] sob o n.º [n.º da descrição predial] da freguesia de [freguesia], com a aquisição registada a favor do Primeiro Outorgante pela apresentação [n.º e data da apresentação], e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de [freguesia] sob o artigo [artigo matricial] [, fração [letra]].

3. O imóvel dispõe de [licença de utilização] / [autorização de utilização] / [outro título urbanístico] n.º [número], emitido em [data] pela Câmara Municipal de [concelho].

4. O imóvel dispõe de certificado energético n.º [número], válido até [data], com a classe [classe energética].

[Nota: o n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil exige que a entidade que reconhece as assinaturas certifique a existência da licença de utilização ou de construção. Se não houver licença, não use esta minuta sem aconselhamento jurídico.]

Cláusula 2.ª — Promessa

Pelo presente contrato, o Primeiro Outorgante promete vender ao Segundo Outorgante, e este promete comprar-lhe, o imóvel identificado na cláusula anterior, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades [, salvo o indicado na cláusula 8.ª], e devoluto de pessoas e bens à data da escritura ou do documento particular autenticado.

[Nota: se o imóvel for vendido arrendado, substitua "devoluto de pessoas e bens" pela identificação do contrato de arrendamento e confirme antes, com um advogado ou solicitador, se o arrendatário tem direito de preferência.]

Cláusula 3.ª — Preço e forma de pagamento

1. O preço da compra e venda prometida é de [valor em euros por extenso] ([valor em algarismos] €).

2. O preço é pago da seguinte forma:

a) [valor em euros por extenso] ([valor] €), na data da assinatura deste contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, de que o Primeiro Outorgante dá quitação com a assinatura do presente contrato;

b) [Opcional] [valor em euros por extenso] ([valor] €), até [data], a título de reforço de sinal e princípio de pagamento;

c) O remanescente, de [valor em euros por extenso] ([valor] €), no ato da escritura pública ou do documento particular autenticado de compra e venda.

3. Os pagamentos são feitos por [transferência bancária para a conta com o IBAN [IBAN] titulada pelo Primeiro Outorgante] / [cheque bancário], identificando-se no título de compra e venda os meios de pagamento utilizados.

Cláusula 4.ª — Sinal

1. As quantias referidas nas alíneas a) e b) do n.º 2 da cláusula 3.ª têm caráter de sinal e serão imputadas no preço na data da escritura ou do documento particular autenticado.

2. Se o Segundo Outorgante deixar de cumprir este contrato por causa que lhe seja imputável, o Primeiro Outorgante pode fazer suas as quantias recebidas a título de sinal.

3. Se o incumprimento for imputável ao Primeiro Outorgante, o Segundo Outorgante pode exigir o dobro do que prestou a título de sinal [ou, se tiver havido entrega antecipada do imóvel nos termos da cláusula 9.ª, o valor do imóvel determinado objetivamente à data do incumprimento, com dedução do preço convencionado, acrescido da restituição do sinal e da parte do preço que tenha pago].

4. Em alternativa, o contraente não faltoso pode requerer a execução específica do contrato, nos termos da cláusula 10.ª.

5. Salvo estipulação em contrário, não há lugar a outra indemnização pelo incumprimento além das previstas nos números anteriores.

[Nota: estes números reproduzem o regime dos artigos 441.º e 442.º do Código Civil. O "incumprimento" que dá lugar à perda ou ao dobro do sinal é o incumprimento definitivo por causa imputável a uma das partes; um simples atraso nem sempre basta. Em caso de litígio, consulte um advogado.]

Cláusula 5.ª — Escritura ou documento particular autenticado

1. A compra e venda prometida é celebrada por escritura pública ou por documento particular autenticado até ao dia [data limite], em [cartório notarial / serviço Casa Pronta / escritório de advogado ou solicitador] a indicar pelo [Segundo Outorgante / Primeiro Outorgante].

2. Cabe ao [Segundo Outorgante / Primeiro Outorgante] marcar o ato e comunicar à outra parte o dia, a hora e o local, por [carta registada com aviso de receção / correio eletrónico para o endereço indicado na cláusula 14.ª], com a antecedência mínima de [número] dias.

3. Se o ato não puder ser realizado na data limite por falta de documentos que caiba a uma das partes obter, a outra pode conceder-lhe, por escrito, um prazo adicional de [número] dias.

4. No título de compra e venda deve ser feita menção à existência do título urbanístico do imóvel, ou à declaração do Primeiro Outorgante de que dele dispõe ou de que não dispõe.

[Nota: a compra e venda de imóveis só é válida por escritura pública ou por documento particular autenticado (artigo 875.º do Código Civil). A menção ao título urbanístico decorre do n.º 14 do artigo 4.º-A do RJUE, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, sob pena de anulabilidade do negócio; é a entidade que celebra o ato que a faz.]

Cláusula 6.ª — Documentos

1. O Primeiro Outorgante obriga-se a entregar ou disponibilizar, até [número] dias antes da data marcada, os documentos necessários à celebração do ato, nomeadamente: certidão permanente do registo predial; caderneta predial urbana; título urbanístico (licença ou autorização de utilização) ou a declaração prevista no n.º 4 da cláusula 5.ª; certificado energético válido; [ficha técnica da habitação, se existir]; [documentos de condomínio relativos a encargos e dívidas da fração]; [documentos para o cancelamento de hipoteca, se existir].

2. O Segundo Outorgante obriga-se a apresentar os documentos de identificação e os comprovativos de liquidação e pagamento do IMT e do Imposto do Selo devidos pela aquisição, ou da respetiva isenção, bem como os documentos exigidos pela instituição de crédito, se recorrer a financiamento.

[Nota: a lista é indicativa. Confirme com a entidade que vai celebrar o ato os documentos que exige para o caso concreto (herança, procuração, imóvel antigo, etc.). O certificado energético é obrigatório na venda (artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020).]

Cláusula 7.ª — Crédito à habitação (opcional)

1. O Segundo Outorgante declara que pretende financiar [valor em euros por extenso] ([valor] €) do preço através de crédito à habitação.

2. Se, até [data], o Segundo Outorgante não obtiver a aprovação do crédito por causa que não lhe seja imputável, e o comunicar por escrito ao Primeiro Outorgante até essa data, juntando documento da instituição de crédito que comprove a recusa, o presente contrato fica sem efeito e o Primeiro Outorgante restitui em singelo as quantias recebidas, no prazo de [número] dias.

3. Se a comunicação não for feita no prazo indicado, entende-se que o Segundo Outorgante prescinde desta condição.

[Nota: apague esta cláusula se não houver recurso a crédito. Defina com rigor o prazo e o comprovativo exigido, para evitar dúvidas sobre se a recusa foi ou não imputável ao comprador.]

Cláusula 8.ª — Ónus, encargos e condomínio

1. O Primeiro Outorgante declara que sobre o imóvel não incidem ónus, encargos, penhoras, arrestos ou outras limitações [, com exceção de hipoteca a favor de [instituição de crédito], registada pela apresentação [n.º e data], que se obriga a fazer cancelar com o produto da venda, no ato da escritura ou do documento particular autenticado].

2. O Primeiro Outorgante declara que [não existem dívidas ao condomínio / as dívidas ao condomínio são as seguintes: [descrição e valor]] e que não tem conhecimento de obras aprovadas em assembleia de condóminos ainda por pagar [, salvo: [descrição]].

3. As despesas de condomínio, o IMI e demais encargos do imóvel são suportados pelo Primeiro Outorgante até à data da escritura ou do documento particular autenticado, e pelo Segundo Outorgante a partir dessa data.

[Nota: confirme os ónus na certidão permanente do registo predial, com data recente, antes de assinar.]

Cláusula 9.ª — Entrega do imóvel

1. O imóvel é entregue ao Segundo Outorgante, com as respetivas chaves, no ato da escritura ou do documento particular autenticado.

2. [Opcional] As partes acordam que o imóvel é entregue ao Segundo Outorgante em [data], antes da escritura, nas seguintes condições: [condições, incluindo quem paga consumos e encargos e o estado em que o imóvel é entregue].

[Nota: a entrega antes da escritura ("tradição") tem consequências legais, por exemplo no cálculo da indemnização prevista no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil. Só a acorde com aconselhamento jurídico.]

Cláusula 10.ª — Execução específica

Em caso de incumprimento, qualquer das partes pode requerer a execução específica deste contrato, obtendo sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, nos termos do artigo 830.º do Código Civil.

[Nota: nesta promessa (compra e venda de edifício ou fração autónoma) as partes NÃO podem afastar a execução específica: o n.º 3 do artigo 830.º do Código Civil proíbe-o para as promessas abrangidas pelo n.º 3 do artigo 410.º. Noutras promessas (por exemplo, de terreno) as partes podem afastá-la por convenção, e a lei entende haver convenção em contrário quando existe sinal ou pena para o incumprimento (n.º 2 do artigo 830.º).]

Cláusula 11.ª — Eficácia real (opcional)

As partes atribuem eficácia real à presente promessa, que será inscrita no registo predial a requerimento de [parte], a expensas de [parte].

[Nota: a eficácia real exige declaração expressa e inscrição no registo, e a promessa tem então de constar de escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 413.º do Código Civil). Se não for essa a intenção, apague esta cláusula.]

Cláusula 12.ª — Despesas e impostos

1. São da responsabilidade do Segundo Outorgante o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo devidos pela aquisição, bem como os encargos com a escritura ou o documento particular autenticado e com o registo da aquisição, salvo acordo diferente aqui indicado: [acordo, se existir].

2. São da responsabilidade do Primeiro Outorgante as despesas com a obtenção dos documentos que lhe cabem, o cancelamento de ónus e encargos e [a remuneração da empresa de mediação imobiliária [denominação], licença AMI n.º [número], nos termos do contrato de mediação celebrado com ela].

[Nota: por lei, o IMT é devido pelo adquirente (artigo 4.º do Código do IMT) e o Imposto do Selo nas aquisições onerosas é encargo do adquirente (alínea a) do n.º 3 do artigo 3.º do Código do Imposto do Selo).]

Cláusula 13.ª — Transmissão da posição contratual

1. Nenhuma das partes pode ceder a sua posição neste contrato sem o consentimento escrito da outra.

2. Os direitos e obrigações deste contrato que não sejam exclusivamente pessoais transmitem-se aos sucessores das partes.

[Nota: o n.º 2 reproduz o n.º 1 do artigo 412.º do Código Civil; a transmissão entre vivos segue as regras gerais (n.º 2 do mesmo artigo).]

Cláusula 14.ª — Comunicações

1. As comunicações entre as partes relativas a este contrato são feitas por escrito, para as seguintes moradas e endereços de correio eletrónico:

Primeiro Outorgante: [morada] / [endereço de correio eletrónico].

Segundo Outorgante: [morada] / [endereço de correio eletrónico].

2. Qualquer alteração destes contactos deve ser comunicada à outra parte no prazo de [número] dias, sob pena de se considerarem válidas as comunicações enviadas para os contactos anteriores.

Cláusula 15.ª — Foro

Para resolver qualquer litígio emergente deste contrato, as partes escolhem o foro da comarca de [comarca], com renúncia a qualquer outro.

[Nota: a lei processual limita a escolha do foro em alguns casos; confirme com o advogado ou solicitador se esta cláusula é válida no seu caso.]

Cláusula 16.ª — Disposições finais

1. Qualquer alteração a este contrato só é válida se for feita por escrito e assinada por ambas as partes.

2. Este contrato é feito em dois exemplares, ficando um com cada parte.

Assinaturas e reconhecimento presencial

[Local], [data].

O Primeiro Outorgante: ____________________ [nome completo]

[O cônjuge do Primeiro Outorgante, se aplicável: ____________________ [nome completo]]

O Segundo Outorgante: ____________________ [nome completo]

[Reconhecimento presencial das assinaturas, com certificação da existência da licença de utilização ou de construção do imóvel, pela entidade que realiza o reconhecimento.]

[Nota: o n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil exige o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da licença nesta promessa. Se faltarem, o promitente-vendedor só pode invocar essa falta quando tenha sido culposamente causada pela outra parte.]