Impostos sobre Imóveis para Não Residentes em Portugal

Portugal continua a atrair compradores estrangeiros, seja para habitação, investimento ou reforma. O regime fiscal de quem não é residente em Portugal tem particularidades importantes, e 2026 trouxe uma mudança relevante no IMT. Este guia resume os impostos e as obrigações aplicáveis.

Requisitos Prévios: NIF e Representante Fiscal

Antes de qualquer operação imobiliária em Portugal, um não residente precisa de:

Número de Identificação Fiscal (NIF)

O NIF é indispensável para comprar, arrendar ou vender um imóvel em Portugal. Pede-se junto da Autoridade Tributária (AT), presencialmente ou pelos canais disponibilizados no Portal das Finanças.

Representante Fiscal

Pedir o NIF como não residente não obriga a nomear representante fiscal. Segundo a AT, quando o não residente passa a ter uma relação com o fisco português (por exemplo, por ser proprietário de um imóvel em Portugal), tem 15 dias para designar um representante fiscal com domicílio em Portugal ou aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças (ou à caixa postal eletrónica). Para residentes na União Europeia, na Noruega, na Islândia, no Liechtenstein e em Andorra, ambas as opções são facultativas (artigo 19.º da Lei Geral Tributária).

Impostos na Compra do Imóvel

IMT: Nova Taxa de 7,5% para Não Residentes

O IMT é o principal imposto na compra. Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (aquisições a partir de 25 de maio de 2026), a compra de prédio urbano ou fração destinado exclusivamente a habitação por um não residente paga uma taxa única de 7,5%, sem qualquer isenção ou redução (n.º 10 do artigo 17.º do Código do IMT). Esta taxa não se aplica se o comprador:

Já tiver sido residente fiscal em Portugal (artigo 16.º do Código do IRS);
Se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra; ou
Arrendar o imóvel para habitação, com renda mensal até ao limite de renda moderada (2 300 € em 2026), no prazo de seis meses, e o mantiver arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Nos dois últimos casos, paga-se primeiro os 7,5% e pede-se depois à AT, no prazo de seis meses, a anulação da diferença face às taxas normais. Se o casal comprar em regime de comunhão, os 7,5% só se aplicam se ambos forem não residentes e nunca tiverem sido residentes em Portugal.

Fora destes casos (por exemplo, imóveis não habitacionais), aplicam-se as taxas gerais: as tabelas de «outra habitação» (de 1% a 7,5%), 5% para prédios rústicos e 6,5% para outros prédios urbanos. A isenção para jovens até 35 anos e as taxas de habitação própria e permanente pressupõem que o imóvel seja a habitação própria e permanente do comprador e, para não residentes abrangidos pelo n.º 10, ficam afastadas.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo na compra é de 0,8% (verba 1.1 da Tabela Geral). Havendo crédito à habitação, acresce Imposto do Selo sobre o capital do empréstimo, cuja taxa depende do prazo (verba 17.1 da Tabela Geral).

Impostos Anuais sobre a Propriedade

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

O IMI é pago anualmente por todos os proprietários, residentes ou não:

Prédios urbanos: 0,3% a 0,45% do valor patrimonial tributário (VPT), conforme a taxa fixada pelo município.
Prédios rústicos: 0,8% do VPT.
Proprietários com domicílio em país com regime fiscal mais favorável: 7,5%.

O IMI é pago numa prestação em maio (até 100 €), em duas prestações em maio e novembro (entre 100 € e 500 €) ou em três prestações em maio, agosto e novembro (acima de 500 €).

AIMI (Adicional ao IMI)

O AIMI incide sobre a soma dos VPT dos prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção de cada titular:

Pessoas singulares: dedução de 600 000 €; taxa de 0,7% até 1 000 000 €, 1% entre 1 000 000 € e 2 000 000 € e 1,5% acima disso (valores duplicados para casais que optem pela tributação conjunta).
Pessoas coletivas: 0,4%, sem a dedução de 600 000 €.
Entidades com domicílio em país com regime fiscal mais favorável: 7,5%.

Impostos sobre Rendimentos de Arrendamento

Os rendimentos de imóveis situados em Portugal são tributados em Portugal, mesmo que o proprietário resida noutro país:

Arrendamento Habitacional

Taxa: 25% (taxa autónoma do arrendamento habitacional), com as reduções por duração do contrato previstas no artigo 72.º do Código do IRS; entre 2026 e 2029, 10% para rendas até ao limite de renda moderada (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais).
Opção: residentes noutro Estado da UE ou do EEE podem optar por ser tributados à taxa que resultaria da tabela geral do IRS, considerando todos os seus rendimentos.
Gastos dedutíveis: obras de conservação e manutenção, condomínio, IMI e Imposto do Selo, nos termos do artigo 41.º do Código do IRS.
Obrigações: comunicar o contrato à AT, emitir os recibos de renda eletrónicos (salvo dispensa legal) e entregar a declaração Modelo 3 com o Anexo F.

Alojamento Local

Categoria B: os rendimentos de alojamento local são rendimentos empresariais.
Regime simplificado: coeficiente de 0,35 para moradias e apartamentos, ou 0,50 se o imóvel estiver numa área de contenção (artigo 31.º do Código do IRS).
Requisitos: registo de alojamento local na câmara municipal, abertura de atividade nas Finanças e cumprimento das regras municipais aplicáveis.

Mais-Valias na Venda

A venda de um imóvel em Portugal por um não residente está sujeita a IRS sobre as mais-valias:

Cálculo: valor de realização menos o valor de aquisição corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária (se passaram mais de 24 meses), os encargos de valorização dos últimos 12 anos e as despesas de aquisição e venda.
Tributação: desde 2023, também para não residentes, o ganho é considerado em apenas 50%; a antiga taxa autónoma de 28% sobre a totalidade foi revogada pela Lei n.º 24-D/2022.

Despesas Dedutíveis

No cálculo da mais-valia podem ser considerados, desde que comprovados:

IMT e Imposto do Selo pagos na compra.
Custos de escritura e registos.
A comissão de mediação paga na venda.
Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos.

Convenções para Evitar a Dupla Tributação

Portugal tem convenções para evitar a dupla tributação com muitos países (a lista está publicada no Portal das Finanças). Em regra:

Rendimentos de imóveis: podem ser tributados no país onde o imóvel se situa (Portugal).
Mais-valias imobiliárias: podem igualmente ser tributadas em Portugal.
Eliminação da dupla tributação: o país de residência elimina-a segundo o método previsto em cada convenção (por exemplo, crédito de imposto).

Cada convenção tem regras próprias: confirme o texto aplicável ou fale com um fiscalista.

Regime NHR e IFICI

O regime do residente não habitual (NHR) deixou de aceitar novas inscrições a partir de 2024, salvo o regime transitório previsto na Lei n.º 82/2023; quem já beneficiava mantém-no até ao fim do respetivo período de 10 anos.

A mesma lei criou o incentivo fiscal à investigação científica e inovação (IFICI, artigo 58.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais): quem se torne residente em Portugal, não tenha sido residente nos cinco anos anteriores e exerça uma das atividades qualificadas previstas pode ser tributado a 20% sobre os rendimentos dessas atividades (categorias A e B) durante 10 anos. O IFICI não altera a tributação dos rendimentos prediais nem das mais-valias imobiliárias.

Obrigações Declarativas

Não residentes com imóveis em Portugal têm, entre outras, estas obrigações:

Declaração de IRS (Modelo 3): entre 1 de abril e 30 de junho, quando obtenham rendimentos em Portugal (rendas, mais-valias).
Declaração de início de atividade: se explorarem alojamento local.
Recibos de renda: emitidos no Portal das Finanças, se arrendarem.
Comunicação do contrato de arrendamento: até ao fim do mês seguinte ao do início.
Pagamento do IMI: nos prazos indicados acima.

Forma de Detenção do Imóvel

A forma como o imóvel é detido tem impacto fiscal:

Propriedade individual: a forma mais simples.
Casal: no AIMI, os casais podem optar pela tributação conjunta, o que duplica a dedução e os escalões.
Sociedade: fica sujeita a IRC e não beneficia da dedução de 600 000 € no AIMI; entidades com domicílio em país com regime fiscal mais favorável pagam IMI, AIMI e IMT agravados.
Herança e doação: a transmissão gratuita de imóveis situados em Portugal está sujeita a Imposto do Selo de 10%, com isenção para cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes (nas doações de imóveis há ainda 0,8%).

Conclusão

O regime fiscal dos não residentes com imóveis em Portugal exige planeamento, sobretudo depois da nova taxa de IMT de 7,5%. As agências que explicam estes pontos com clareza aos clientes estrangeiros prestam um serviço melhor. Em casos concretos, convém confirmar com a AT ou com um fiscalista.