NIF: número de identificação fiscal para comprar ou arrendar casa
O NIF é o número de identificação fiscal de 9 dígitos atribuído pela AT. É obrigatório para quem tenha obrigações fiscais em Portugal, incluindo comprar, vender ou arrendar imóveis, pagar IMT e IMI. Cidadãos estrangeiros não residentes podem pedi-lo sem representante fiscal, mas, ao comprarem um imóvel, têm 15 dias para nomear um ou aderir às notificações eletrónicas, salvo se residirem na UE ou EEE.
O que é
O registo como contribuinte é obrigatório para todos os cidadãos, nacionais ou estrangeiros, residentes ou não, sujeitos a obrigações fiscais em Portugal. Implica a atribuição de um NIF de nove dígitos, que se mantém igual quer a pessoa esteja inscrita como residente quer como não residente (Portal das Finanças). O regime está no Decreto-Lei n.º 14/2013.
No imobiliário, o NIF de todas as partes é necessário para o CPCV, a liquidação do IMT, a escritura, o registo, a comunicação de contratos de arrendamento e a emissão de recibos.
Como pedir
| Situação | Onde pedir |
|---|---|
| Cidadão com Cartão de Cidadão | No serviço do Cartão de Cidadão (o NIF é atribuído com o cartão) |
| Estrangeiro, pelo próprio | Serviço de Finanças ou Loja do Cidadão, com marcação prévia, apresentando passaporte e comprovativo de morada |
| Estrangeiro, por representante | e-balcão do Portal das Finanças (Registo Contribuinte > Identific > Atrib/Alter NIF-Singulares), com procuração |
A procuração para pedir o NIF deve ter assinatura reconhecida, salvo se passada a advogado ou solicitador identificados nessa qualidade. Documentos em língua estrangeira devem ser apresentados com tradução certificada.
Não residentes e representante fiscal
Na atribuição do NIF como não residente não é obrigatório nomear representante fiscal. Mas, logo que exista uma relação jurídica tributária — por exemplo, ser proprietário de um imóvel em Portugal —, o contribuinte tem 15 dias para:
- designar um representante fiscal em Portugal; ou
- aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças ou à caixa postal eletrónica.
Esta obrigação é facultativa para residentes na UE, Noruega, Islândia ou Liechtenstein (e andorranos residentes em Andorra), segundo o folheto da AT. Desde 25 de maio de 2026, a compra de habitação por não residentes tem regras próprias de IMT (ver comprar casa sendo não residente).
Exemplo
Um cidadão brasileiro sem residência em Portugal compra um apartamento em Lisboa com escritura a 5 de maio. Pediu o NIF meses antes, através de um advogado, sem representante fiscal. Com a escritura passa a ser proprietário, logo tem até 20 de maio para nomear representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas.
Erros comuns
- Marcar a escritura sem NIF de um dos compradores ou do cônjuge.
- Não atualizar a morada quando o comprador passa a residir em Portugal — o NIF continua inscrito como não residente.
- Confundir representante legal (quem trata do pedido) com representante fiscal (quem recebe as notificações da AT).
Perguntas frequentes
Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal sem NIF?
Preciso de representante fiscal para ter NIF?
Ver também
Fontes
Informação geral, revista a 27 de outubro de 2026, que não substitui o aconselhamento de um advogado, solicitador ou contabilista para o seu caso.
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