Comprar casa em Portugal sendo não residente: passos e IMT de 7,5%

1. Obter o NIF. Pede-se no Portal das Finanças (e-balcão, através de representante legal com procuração) ou presencialmente num serviço de finanças ou Loja do Cidadão, com marcação. São precisos o documento de identificação (passaporte) e um documento com a morada no estrangeiro, se esta não constar da identificação. Documentos em língua estrangeira apresentam-se com tradução certificada.
2. Representante fiscal ou notificações eletrónicas. Ser proprietário de um imóvel em Portugal cria uma relação jurídica tributária. A partir daí há 15 dias para nomear representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças ou à caixa postal eletrónica. Para residentes na UE, Noruega, Islândia, Liechtenstein e Andorra, é facultativo.
3. Conta bancária e financiamento. Se recorrer a crédito, o banco avalia a solvabilidade e aplica os limites do Banco de Portugal (LTV de 80% fora da habitação própria e permanente). Ver crédito habitação passo a passo.
4. Verificar o imóvel: certidão permanente, caderneta predial, certificado energético e título de utilização.
5. CPCV e sinal, eventualmente por procuração se o comprador não puder estar em Portugal.
6. Pagar o IMT e o Imposto do Selo antes da escritura, com a taxa correta (ver abaixo).
7. Escritura e registo, que o titulador promove. A partir daí o proprietário paga IMI e, se for caso disso, AIMI.

O DL n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou os n.os 10 a 12 ao art. 17.º do CIMT. Nas aquisições a partir de 25 de maio de 2026, a compra de prédio urbano ou fração destinado exclusivamente a habitação por um adquirente não residente paga IMT à taxa única de 7,5%, sem qualquer isenção ou redução, salvo:

A renda moderada é de 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026 (art. 2.º do DL n.º 97/2026), ou seja, 2,5 × 920 € = 2 300 € por mês, atualizável por portaria. Segundo o Ofício Circulado n.º 40131/2026, a anulação faz-se por reclamação graciosa.

O Ofício Circulado n.º 40131/2026, de 4 de setembro, esclarece como se aplica a taxa a pessoas singulares:

• Um só comprador (solteiro, divorciado, viúvo ou casado em separação de bens) não residente: 7,5%, salvo se já tiver sido residente.
• Compropriedade: há tantos factos tributários quantos os comproprietários; os requisitos aferem-se individualmente. Um residente e um não residente que compram em partes iguais pagam taxas diferentes sobre a sua metade.
• Casados em comunhão de bens: há uma única liquidação. A taxa de 7,5% só se aplica se ambos forem não residentes e nenhum tiver sido residente. Se um dos dois passar a residir em Portugal no prazo de dois anos, podem pedir a anulação da diferença.

Um comprador não residente, que nunca residiu em Portugal, compra em novembro de 2026 um apartamento no continente por 300 000 € para arrendar.

Paga ainda 2 400 € de Imposto do Selo (300 000 × 0,8%). Para recuperar os 10 894,50 €, tem de celebrar o arrendamento habitacional nos seis meses seguintes à compra, com renda até 2 300 € por mês, pedir a anulação nos seis meses seguintes ao contrato e manter o imóvel arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Nos imóveis acima de 1 150 853 €, a taxa geral já é 7,5%, pelo que a regra não altera o imposto.

• Prazo de pagamento: o IMT paga-se no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, mas sempre antes da escritura (art. 36.º, n.º 1, do CIMT, na redação do DL n.º 97/2026).
• Paraísos fiscais: se o comprador tiver domicílio fiscal em país, território ou região com regime fiscal mais favorável, a taxa é de 10%, sem isenções (art. 17.º, n.º 4, do CIMT).
• Isenção de IMT para jovens: não se aplica a quem paga a taxa de 7,5% de não residente.
• Prevenção do branqueamento: agências, notários e bancos têm deveres de identificação e diligência sobre o comprador e o negócio (ver branqueamento de capitais).
• Impostos depois da compra: IMI, AIMI, IRS sobre rendas e mais-valias de não residentes estão em regime fiscal de não residentes.

As regras gerais da compra estão em como comprar casa em Portugal. A residência fiscal depende de critérios do art. 16.º do CIRS; em caso de dúvida, confirme a sua situação junto da AT.

• Comprar sem NIF ou sem tratar do representante fiscal ou das notificações eletrónicas no prazo de 15 dias.
• Assumir que a isenção para jovens ou as taxas reduzidas da habitação própria se aplicam a um comprador não residente.
• Arrendar acima de 2 300 € por mês e perder a anulação da diferença.
• Deixar passar os seis meses para pedir a anulação depois de se tornar residente ou de assinar o arrendamento.
• Num casal em comunhão, pensar que a taxa de 7,5% se aplica quando um dos cônjuges é residente.