Usucapião: adquirir um imóvel pela posse prolongada

Se a posse foi tomada com violência ou às ocultas, os prazos só começam a contar quando cessar a violência ou a posse se tornar pública (art. 1297.º). Não se adquirem por usucapião as servidões não aparentes nem os direitos de uso e de habitação (art. 1293.º).

A posse relevante é a de quem atua como titular do direito, de forma pacífica e pública, durante o prazo legal. Na prática, os casos mais comuns são heranças antigas nunca partilhadas, compras feitas «de palavra» há décadas ou terrenos ocupados e cultivados por uma família sem título.

A usucapião vale contra terceiros mesmo sem registo (Código do Registo Predial, art. 5.º, n.º 2, alínea a)), mas para vender ou hipotecar é preciso registar o direito. O adquirente sem documento pode obter a primeira inscrição por escritura de justificação notarial ou por decisão no processo de justificação previsto no Código do Registo Predial (art. 116.º, n.º 1). A mera posse só se regista após decisão em processo de justificação que reconheça posse pacífica e pública há pelo menos cinco anos (Código Civil, art. 1295.º, n.º 2).

• A aquisição por usucapião é tributada em Imposto do Selo como aquisição gratuita (verba 1.2 da TGIS: 10%), sendo devido pelo beneficiário (CIS, art. 2.º, n.º 2, alínea b)).
• Cônjuge, descendentes e ascendentes estão isentos da verba 1.2 nas transmissões gratuitas de que sejam beneficiários (CIS, art. 6.º, alínea e)).
• A justificação de usucapião deve ser participada às Finanças (CIS, art. 26.º, n.º 1).

Exemplo: um terreno com VPT de 15 000 €, adquirido por usucapião por um vizinho sem relação de parentesco com o anterior dono, gera Imposto do Selo de 15 000 € × 10% = 1 500 €.

• A justificação notarial assenta em declarações; declarações falsas têm consequências legais.
• Quem compra um imóvel justificado por usucapião deve confirmar o registo definitivo a favor do vendedor na certidão permanente.
• Para regularizar heranças antigas, compare a usucapião com a habilitação de herdeiros e a partilha, que podem ser mais simples quando os herdeiros estão identificados.

Cada caso depende da prova disponível: consulte um advogado, solicitador ou notário.