Comprar Terreno em Portugal - O que Saber Antes

Comprar terreno em Portugal pode ser um bom investimento, seja para construir casa ou para revenda futura. Mas é das compras imobiliárias que exige mais cuidado: um erro nesta fase pode tornar o terreno inútil para aquilo que pretendia.

Terreno Urbano vs Terreno Rústico

A distinção fundamental antes de comprar qualquer terreno:

• Terreno urbano: classificado como solo urbano no PDM. Permite construção de habitação, comércio ou serviços, conforme as regras municipais
• Terreno rústico: classificado como solo rústico, destinado a atividade agrícola, florestal ou pecuária. A construção é muito limitada ou proibida
• Prédio misto: tem parte urbana e parte rústica. Exige uma análise cuidadosa da área que é de facto construível

Verificações Essenciais

Antes de assinar qualquer documento, verifique:

• PDM (Plano Diretor Municipal): classificação do solo e parâmetros de construção (área de implantação, número de pisos, afastamentos)
• Certidão permanente do registo predial: titularidade, área e eventuais ónus ou encargos
• Caderneta predial: informação fiscal do terreno nas Finanças
• Infraestruturas: acessos, água, eletricidade e saneamento, ou o custo de os obter
• Servidões e restrições: REN, RAN, domínio público hídrico, estradas previstas
• Pedido de informação prévia (PIP): a câmara municipal pode pronunciar-se sobre a viabilidade da construção que pretende

Custos de Compra de Terreno

Segundo o artigo 17.º do CIMT, o IMT na aquisição de prédios rústicos é de 5%, e na aquisição de outros prédios urbanos (onde se incluem os terrenos para construção) é de 6,5%, sem escalões. Acrescem o Imposto do Selo e os custos de escritura e registo. Calcule o total no simulador de IMT.

Armadilhas Comuns

• Comprar terreno rústico a pensar que se pode construir
• Não verificar se o terreno está em RAN ou REN (restrições agrícolas e ambientais)
• Subestimar o custo de levar infraestruturas a terrenos isolados
• Não confirmar a topografia real (declives, zonas inundáveis)
• Comprar sem qualquer informação da câmara sobre a viabilidade da construção

Financiamento de Terrenos

Os bancos tratam a compra de terreno de forma diferente da compra de casa: é comum exigirem mais capital próprio e, no crédito para terreno e construção, um projeto aprovado e a licença de construção. Peça propostas a vários bancos e compare as fichas de informação normalizada (FINE).

Fontes

• Portal das Finanças — CIMT, artigo 17.º (taxas): info.portaldasfinancas.gov.pt — CIMT art. 17.º