Permuta de imóveis: como se paga IMT e Imposto do Selo na troca

Permuta (ou troca) é o contrato em que as prestações de ambas as partes compreendem bens imóveis, ainda que futuros (art. 4.º, alínea c), do CIMT). Pode haver dinheiro a acertar (tornas) quando os valores não coincidem. No Código Civil, as normas da compra e venda aplicam-se aos outros contratos onerosos pelos quais se alienam bens, na medida em que sejam conformes com a sua natureza (art. 939.º), pelo que a permuta de imóveis exige escritura pública ou documento particular autenticado (art. 875.º).

Os casos mais comuns são: a troca de uma casa por outra entre particulares, com tornas; e a permuta de bens presentes por bens futuros, em que o dono de um terreno o entrega a um construtor em troca de frações do prédio a construir.

A regra do art. 17.º, n.º 9, significa que a diferença não é tributada como se fosse uma compra isolada de valor baixo: a taxa é fixada em função do valor global do imóvel recebido. Nos escalões progressivos da habitação, a forma de aplicar essa taxa à diferença deve ser confirmada na simulação da AT antes da escritura.

1. Troca de habitações acima de 660 982 €

A entrega uma moradia com valor declarado de 550 000 € (VPT 300 000 €) e recebe de B uma moradia de 700 000 € (VPT 380 000 €), pagando 150 000 € de tornas. A vai viver na nova casa (habitação própria e permanente, continente).

• Diferença declarada: 700 000 − 550 000 = 150 000 €; diferença de VPT: 380 000 − 300 000 = 80 000 €. Base: 150 000 €.
• Quem paga: A, que recebe o imóvel de maior valor. B não paga IMT.
• Taxa: o valor global do imóvel recebido (700 000 €) está no escalão de taxa única de 6% da Tabela I. IMT: 150 000 × 6% = 9 000 €.
• Imposto do Selo, verba 1.1: aplicando as regras do CIMT (art. 23.º, n.º 4, do CIS), 150 000 × 0,8% = 1 200 €.

2. Troca de lojas

Duas lojas: uma declarada por 180 000 € (VPT 120 000 €), outra por 230 000 € (VPT 140 000 €). Base: a maior entre 50 000 € e 20 000 €, ou seja, 50 000 €. Outros prédios urbanos pagam a taxa de 6,5%: IMT de 50 000 × 6,5% = 3 250 €, e Imposto do Selo de 50 000 × 0,8% = 400 €, a cargo de quem recebe a loja de 230 000 €.

Use o simulador de IMT e a tabela de IMT para os valores de 2026.

Quando o dono de um terreno o troca por frações a construir, há regras próprias:

• Quanto aos bens futuros, a transmissão ocorre quando se tornam presentes, salvo se o CIMT a considerar verificada antes (art. 5.º, n.º 3).
• O IMT relativo a prédios a construir paga-se antes da celebração do contrato; nas demais situações, no prazo de 30 dias a contar da aquisição pelo alienante (art. 36.º, n.º 10).
• O bem futuro é avaliado quando adquire a natureza de prédio, o que, nos imóveis urbanos a construir, acontece quando o projeto de construção está aprovado (art. 14.º, n.os 2 e 3).

Para o construtor e para o dono do terreno há ainda efeitos em IRS ou IRC e, conforme o caso, IVA, que dependem da atividade de cada um. É uma operação em que convém ter apoio de contabilista certificado.

Para as mais-valias, a permuta é uma alienação onerosa para os dois lados. O valor de realização é o valor atribuído no contrato aos bens recebidos, ou o valor de mercado se não existir ou for superior, acrescido ou diminuído das tornas recebidas ou pagas (art. 44.º, n.º 1, alínea a), do CIRS); nos imóveis prevalecem, quando superiores, os valores considerados para efeitos de IMT (n.º 2).

No exemplo 1, B "vende" a moradia de 700 000 € e recebe uma moradia de 550 000 € mais 150 000 € em dinheiro: o seu valor de realização é 700 000 €. A "vende" a moradia de 550 000 €: o valor de realização é 700 000 − 150 000 = 550 000 €. Se a casa entregue era a habitação própria e permanente, aplicam-se as regras de exclusão por reinvestimento. Ver mais-valias de imóveis e o simulador.

• Calcular o IMT sobre o valor total de cada imóvel, como se fossem duas compras.
• Calcular a taxa sobre a diferença como se fosse uma compra isolada, ignorando o valor global do imóvel recebido.
• Declarar valores abaixo do mercado para baixar a diferença: prevalece a diferença dos VPT se for maior, e no IRS conta o valor de mercado.
• Revender um dos imóveis no prazo de um ano sem apresentar a declaração do art. 12.º, n.º 6.
• Esquecer que, para o IRS, os dois permutantes alienam um imóvel.
• Assumir que o arrendatário tem preferência na permuta: o art. 1091.º do Código Civil refere a compra e venda e a dação em cumprimento.