Assinatura digital de contratos imobiliários: guia legal

A assinatura digital de contratos imobiliários permite a agências, consultores e clientes formalizar documentos sem estarem no mesmo sítio. Mas nem todos os contratos do processo de compra e venda podem ser feitos apenas com uma assinatura eletrónica: o CPCV de um edifício e a escritura têm requisitos de forma próprios. Este guia explica o que diz a lei.

Enquadramento legal em Portugal

A assinatura eletrónica em Portugal assenta em dois instrumentos principais:

Regulamento eIDAS (UE)

O Regulamento (UE) n.º 910/2014 (eIDAS) estabelece o quadro das assinaturas eletrónicas em toda a União Europeia e distingue três níveis:

Assinatura eletrónica simples: dados em formato eletrónico associados a outros dados e usados para assinar (por exemplo, uma assinatura desenhada num ecrã)
Assinatura eletrónica avançada: ligada de forma unívoca ao signatário, permite identificá-lo, é criada com dados sob o seu controlo exclusivo e permite detetar alterações posteriores
Assinatura eletrónica qualificada: assinatura avançada criada por um dispositivo qualificado e baseada num certificado qualificado

Decreto-Lei n.º 12/2021

O Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro, assegura a execução do eIDAS em Portugal. Segundo o seu artigo 3.º, a assinatura eletrónica qualificada aposta a um documento eletrónico equivale à assinatura autógrafa em papel e faz presumir que foi aposta pelo titular, com intenção de assinar, e que o documento não foi alterado depois. O documento tem a força probatória de documento particular assinado (artigo 376.º do Código Civil). Isto não equivale a um reconhecimento presencial da assinatura nem a um documento autenticado.

Tipos de contratos imobiliários e assinatura digital

CPCV (contrato-promessa de compra e venda)

O artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil exige que a promessa de venda de um edifício ou fração (já construído, em construção ou a construir) tenha o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que faz o reconhecimento, da existência da licença de utilização ou de construção. Uma assinatura eletrónica qualificada, por si só, não substitui esse reconhecimento. A lei prevê, no entanto, que o promitente-vendedor só pode invocar a falta destes requisitos quando ela tenha sido causada culposamente pela outra parte.

Nota: o CPCV com eficácia real (artigo 413.º do Código Civil) tem de constar de escritura pública ou de documento particular autenticado e de ser registado.

Contrato de mediação imobiliária

O contrato de mediação tem de ser escrito, e um documento eletrónico com assinatura eletrónica qualificada satisfaz o requisito de forma escrita. Deve incluir todos os elementos obrigatórios da Lei n.º 15/2013, incluindo o número da licença AMI.

Contrato de arrendamento

Os contratos de arrendamento exigem forma escrita, que um documento eletrónico com assinatura eletrónica qualificada satisfaz. A comunicação do contrato às Finanças é feita no Portal das Finanças.

Escritura de compra e venda

A compra e venda de um imóvel faz-se por escritura pública ou por documento particular autenticado (DPA), este último feito por advogados, solicitadores ou outras entidades com competência para autenticar. O Decreto-Lei n.º 126/2021 criou um regime temporário para a prática destes atos por videoconferência, em vigor durante dois anos a partir de 4 de abril de 2022; antes de contar com esta via, confirme com o notário, advogado ou solicitador se está disponível.

Como assinar digitalmente em Portugal

Chave Móvel Digital (CMD)

A Chave Móvel Digital é o meio de autenticação do Estado associado ao número de telemóvel. Pode ser pedida por cidadãos portugueses e por estrangeiros com passaporte ou título de residência, e ativada online (com o Cartão de Cidadão, na app ou no portal Autenticação.gov, ou pelo Portal das Finanças) ou presencialmente, por exemplo num Espaço Cidadão. Para assinar documentos é preciso ativar também a função de assinatura digital da CMD.

Vantagens: não exige leitor de cartões e pode ser usada a partir do telemóvel
Limitações: a assinatura digital tem de ser ativada à parte; algumas formas de ativação exigem Cartão de Cidadão

Cartão de Cidadão

O Cartão de Cidadão permite assinar documentos digitalmente com um leitor de cartões e a aplicação Autenticação.gov.

Plataformas comerciais

Existem plataformas privadas de assinatura eletrónica. Antes de escolher, confirme que tipo de assinatura oferecem (simples, avançada ou qualificada) e se o prestador é um prestador qualificado de serviços de confiança: só a assinatura qualificada beneficia da equivalência à assinatura autógrafa prevista no Decreto-Lei n.º 12/2021.

Benefícios da assinatura digital para imobiliárias

Rapidez

Nos documentos em que a assinatura eletrónica qualificada basta (como o contrato de mediação ou o contrato de arrendamento), evita-se coordenar reuniões, deslocações e impressões.

Negócios à distância

É útil para trabalhar com compradores internacionais, proprietários emigrados ou investidores que não estão em Portugal, sempre respeitando os requisitos de forma de cada contrato.

Menos papel

Menos custos de impressão e envio postal
Menos deslocações e tempo de coordenação
Arquivo digital dos documentos assinados

Segurança

Com uma assinatura eletrónica qualificada, a lei presume:

Autoria: que quem assinou é o titular da assinatura (ou o seu representante com poderes)
Intenção: que a assinatura foi aposta com intenção de assinar o documento
Integridade: que o documento não foi alterado depois de assinado

Uma assinatura qualificada baseada num certificado revogado, caducado ou suspenso equivale à falta de assinatura.

Processo prático de assinatura digital

Um fluxo típico para os contratos que podem ser assinados digitalmente:

Preparação do documento: o contrato é redigido com todos os elementos obrigatórios
Revisão: o documento é enviado às partes para revisão prévia
Assinatura: cada parte assina com assinatura eletrónica qualificada (CMD, Cartão de Cidadão ou prestador qualificado)
Distribuição: o documento final, assinado por todos, é enviado às partes
Arquivo: o contrato é guardado em formato digital, associado ao processo do imóvel

Questões frequentes

É legal assinar um CPCV digitalmente?

Para a promessa de venda de um edifício ou fração, o Código Civil exige reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da licença de utilização ou de construção, que a assinatura eletrónica qualificada não substitui. Fale com um advogado, solicitador ou notário antes de assinar.

E se uma das partes não tiver assinatura digital?

A Chave Móvel Digital também pode ser pedida por estrangeiros com passaporte ou título de residência. Em alternativa, há certificados qualificados emitidos por prestadores qualificados de serviços de confiança de outros Estados da UE, reconhecidos ao abrigo do eIDAS.

A assinatura digital pode ser contestada?

A assinatura eletrónica qualificada cria presunções legais de autoria, intenção e integridade, que podem ser ilididas em tribunal. É o nível de assinatura eletrónica com maior valor legal.

Quanto custa?

A assinatura com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital não tem custo de utilização indicado nas páginas oficiais. As plataformas comerciais têm preços próprios, que devem ser consultados junto de cada prestador.

E no Imobigest?

O Imobigest tem assinatura eletrónica de documentos desde 1 de novembro de 2026: a agência envia o contrato de mediação, uma proposta, uma reserva ou outro PDF por link; cada pessoa confirma um código recebido por email ou WhatsApp e assina no ecrã; o PDF final leva um certificado com o trilho de auditoria e pode ser verificado em imobigest.pt/verificar.

É uma assinatura eletrónica simples, não qualificada: não beneficia da equivalência à assinatura autógrafa do artigo 3.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 12/2021, e o seu valor como prova é apreciado nos termos gerais (n.º 10 do mesmo artigo). Também não substitui o reconhecimento presencial exigido no CPCV de edifícios. Quando precisar de assinatura qualificada, use a Chave Móvel Digital ou o Cartão de Cidadão.

Conclusão

A assinatura eletrónica qualificada tem o mesmo valor que a assinatura autógrafa e serve para muitos documentos do dia a dia de uma imobiliária, como o contrato de mediação ou o de arrendamento. O CPCV de edifícios e a escritura continuam a ter requisitos de forma próprios, por isso convém confirmar caso a caso.